В нескольких словах
Испанские пенсионеры, снимающие жилье, сталкиваются с острым жилищным кризисом. Несмотря на то, что их доля невелика (7,5%), по окончании договоров аренды они не могут найти новое жилье из-за высоких рыночных цен, которые не покрываются их пенсиями, и дискриминации со стороны арендодателей. Эксперты предупреждают об усугублении проблемы в будущем, так как следующие поколения пенсионеров будут чаще арендовать жилье и иметь более низкие доходы.
Автор текста: Антон Руденко — Экономический обозреватель, пишет о финансах, инвестициях, заработке и бизнесе. Дает практичные советы.
Хотя подавляющее большинство людей старше 65 лет в Испании владеют собственным жильем, что значительно снижает их уязвимость, существует и другая реальность. Опрос условий жизни Национального института статистики (INE) за 2024 год показывает, что 88,6% этой группы живут в собственных домах, а 82,3% уже выплатили ипотеку. Это пожилые люди, у которых нет расходов на жилье и риска выселения, а также есть актив, который можно использовать при необходимости. Но что насчет пенсионеров, живущих в арендованном жилье?
Согласно тому же опросу, таких всего 5,2% на рыночных условиях и 2,3% в социальном жилье или с долгосрочной арендой по старым ставкам. В сумме — 7,5%. Экономисты, демографы и социологи бьют тревогу по поводу уязвимости пенсионеров-арендаторов на диком частном рынке. Если ситуация не изменится, они станут главными героями нового жилищного кризиса: с более низкими пенсиями, чем нынешние, им будет трудно найти доступное жилье при непродлении договора аренды, и они станут жертвами «кастинга» со стороны арендодателей, которые предпочитают более платежеспособных жильцов, отсеивая мигрантов или одиноких женщин. Эту тенденцию видят и такие организации, как «Каритас» (Cáritas).
В Барселоне, эпицентре рынка аренды в Испании (38% жителей — арендаторы), такие случаи уже появляются. Это происходит как в скромных районах с арендаторами с очень низкими пенсиями, так и в центральном и престижном районе Эшампле, где здания скупаются инвесторами, которые не продлевают договоры, ремонтируют квартиры и сдают их туристам или на короткий срок. Имена героев в этом тексте изменены, они напуганы и не хотят быть узнанными.
Дополнительная информация: Каталония выделяет 200 миллионов евро в год на помощь арендаторам в оплате жилья.
В районе Ноу Баррис на севере города живет Марта (имя изменено), 70 лет. Она платит 427 евро за аренду при пенсии в 700 евро и с помощью от Женералитата Каталонии. Ее контракт закончился в сентябре. Формально договор продлен по умолчанию, но владелец хочет вернуть квартиру и начал судебный процесс по ее выселению. «У меня были сбережения на переезд, но цены невозможные, и квартир просто нет. В агентствах мне говорят, что сдали бы только при наличии другой зарплаты, и не хотят жильцов с животными». У нее две маленькие собаки. «Если таких стариков, как я, с моей пенсией много, мы все окажемся на улице, вот так я тебе скажу», — заключает она, проклиная себя за то, что не настояла на официальном оформлении всех рабочих часов. Десятилетиями она работала много часов в день, а контракт был только на четыре. «Это была моя ошибка — не думать о старости. Сейчас бы я и полчаса не согласилась работать «в черную»», — корит себя Марта. То же самое она думает о том, что не купила жилье. Она жила с партнером, но в сложных обстоятельствах. «А аренда не казалась нестабильной, кто мог представить, что все так обернется», — оправдывается она.
В Эшампле находится известный дом на улице Таррагона со 120 квартирами, владельцы которого смогли получить 120 лицензий на туристическое жилье во время законодательного пробела в 2023 году. С тех пор они не продлевают контракты. Среди жильцов есть люди старше 80 лет. Как Мерсе и ее муж. Их контракт заканчивается через два года, и они живут в страхе. «Мы приехали 20 лет назад, и владелец [семья Гальярдо] давал уверенность, что мы останемся навсегда», — говорит Мерсе. Они платят 1200 евро, «что немало». Но они не могут найти ничего поблизости, где живут их дети. «Нет обычных квартир, которые мы могли бы себе позволить, а пенсионерам сдавать не хотят», — сетует она. «Мы конкурируем с рынком, с иностранными парами с высокими зарплатами и с квартирами, которые уже не жилье, а туристические апартаменты», — жалуется эта женщина, бывшая руководительница, которая ищет жилье заранее: «Я так переживаю, что это сказывается на здоровье, я не могу ждать и искать, когда мне будет 82 года».
Энрике — еще один ветеран этого дома. Ему скоро 83. Но он не ищет квартиру. «Мы обречены. Единственное, что мы можем сделать, — это сесть за стол переговоров и бороться до конца вместе с Жилищным союзом (Sindicato de Vivienda), у нас контракт до июля 2028 года», — говорит он. И уверяет: «Даже если бы я искал, арендных квартир больше нет, только на сезон, а 11 месяцев — это неопределенность, неприемлемая для человека моего возраста».
Институт Метрополи (Instituto Metropoli, с участием мэрии Барселоны, агломерации, трех университетов и Торговой палаты) в прошлом году опубликовал отчет о жилищной ситуации пожилых людей в каталонской столице, указывающий на эту проблему. Под руководством социолога Серхио Порселя, исследование предупреждает, что «защитный эффект владения жильем среди пожилого населения, вероятно, ослабнет в ближайшие десятилетия». Если сейчас среди людей старше 65 лет подавляющее большинство (75%) — собственники, то среди поколений, которые достигнут 65 лет в следующие два десятилетия, собственников будет менее 40%. Эта ситуация «может привести к большей жилищной незащищенности и увеличению расходов на жилье», — говорится в исследовании, которое также предупреждает о растущем разрыве между собственниками и арендаторами: «Среди тех, кто достигнет 65 лет в ближайшие десятилетия, население, живущее в аренде, имеет значительно более высокий уровень бедности и экономической нестабильности еще до учета расходов на жилье, чем нынешние пожилые арендаторы». При доле арендаторов в 38%, «вероятно, увеличится число и доля пожилых арендаторов, упадет процент тех, кто живет в аренде по старым ставкам или с бессрочными договорами, а население арендаторов будет иметь более низкие доходы». В итоге, это «может поставить под угрозу благосостояние значительной части пожилого населения в ближайшие десятилетия».
Хуан Антонио Моденес, географ, профессор и исследователь из Центра демографических исследований Автономного университета Барселоны (Centro de Estudios Demográficos de la Universidad Autónoma de Barcelona), также изучал этот вопрос: «В условиях жилищного давления, с риском ухудшения условий аренды [предложения и цены], в сценарии, где пенсии не гарантированы ни по размеру, ни по самому факту их существования, перенапряжение при оплате жилья возрастет». Моденес указывает на повышенный риск для мигрантов с более низкими или нерегулярными отчислениями из-за нестабильной занятости. Эксперт был одним из авторов отчета Метропольной обсерватории жилья (Observatorio Metropolitano de la Vivienda) под названием «Старение и жилье», который в 2019 году делал прогнозы на два десятилетия вперед (до 2038 года): «Доля пожилых людей, живущих в собственных выплаченных домах, упадет с 81% до 69%». «Около 400 000 человек будут жить в жилье с определенным компонентом потенциальной нестабильности, а 109 000 человек будут в одиночку выплачивать ипотеку или аренду», что приведет к тому, что «100 000 пожилых людей будут испытывать чрезмерную экономическую нагрузку» из-за расходов на жилье.
Хосеп Оливер, почетный профессор прикладной экономики, 10 дней назад выступил с лекцией на курсе под руководством эксперта по жилью Карме Трильи под названием «Кризис доступности жилья», посвященном аренде, где он предупредил о «надвигающемся шоке спроса», вызванном демографическим давлением, а также упомянул будущее пенсионеров-арендаторов. «Опрос семейных бюджетов за 2023 год утверждает, что в трети домохозяйств арендаторов (1,1 миллиона человек) основному кормильцу более 50 лет: доступность жилья для этого населения после выхода на пенсию упадет, потому что их доходы снизятся. А если им еще и поднимут арендную плату, проблема удвоится. Если не произойдет изменений в условиях аренды, положение этих семей ухудшится», — соглашается он. Помимо мигрантов, выходящих на пенсию, он также упоминает ситуацию самозанятых работников, чьи пенсии ниже, чем у наемных работников. Сценарий, который еще больше усугубляется прогнозами Европейского Союза, МВФ или Всемирного банка, указывающими на сокращение государственных расходов на пенсии, заключает Оливер.
В барселонском отделении «Каритас» (Cáritas Barcelona) руководитель юридической консультации Соня Лакалье напоминает, что драма с арендой настолько серьезна, что организация «в основном помогает людям, живущим в комнатах». «Раньше в экстренных ситуациях мы могли помочь, оплатив залог, сейчас даже это невозможно, теперь только комнаты. Потому что аренда стала роскошью. Несмотря на то, что у пожилых людей пенсия постоянная, арендодатели не хотят их брать. Они могут 20 лет исправно платить, а им не продлевают договор только для того, чтобы сдать дороже другому», — констатирует она. И предупреждает, что пожилым людям часто отказывают и в аренде комнат — из-за опасений ухудшения их здоровья.
