В нескольких словах
Жилищный кризис в Испании усугубляется злоупотреблениями со стороны некоторых агентств недвижимости. Распространены незаконные сборы, навязывание услуг, несоблюдение законодательства. Потребители и правозащитные организации призывают к усилению контроля и ужесточению наказаний за недобросовестные практики.
Это был октябрь 2024 года.
Селия Деус, 35 лет, и две ее подруги искали квартиру для аренды в Мадриде. «Мы нашли на Idealista вариант, который нам очень понравился, за 1300 евро, и связались с агентством в Карабанчеле, у которого много франшиз. Они требовали арендную плату за месяц, залог за месяц и гонорар агентства за месяц, хотя и называли это «расходами на управление». Девушки знали, что закон о праве на жилье с мая 2023 года запрещает взимать плату с арендатора, но заплатили, намереваясь позже потребовать возврат через Профсоюз арендаторов Мадрида. После нескольких попыток агентство пригласило трех девушек в свой офис. «Нам дали конверт с наличными и заставили подписать документ, в котором говорилось, что мы не будем публично или перед административными органами разоблачать их злоупотребления», — рассказывает Деус. Она не считает, что это единичный случай: «Многие люди, столкнувшиеся с подобными злоупотреблениями, могут узнать себя в этой ситуации».
Различные ассоциации потребителей сообщают, что серьезный жилищный кризис, вызванный острой нехваткой предложения и рекордно высокими ценами на продажу и аренду, стал благодатной почвой для того, чтобы некоторые агентства недвижимости и агенты действовали агрессивно, стремясь максимизировать свои доходы. «Злоупотребления продолжают расти с каждым днем. Они распространены, известны, а в некоторых случаях их легко обнаружить через порталы недвижимости», — утверждает Элой Гутьеррес, глава жилищного отдела CECU. Пабло Перес, представитель Профсоюза арендаторов Мадрида, выражается более категорично: «Они действуют с полной безнаказанностью».
Среди сомнительных практик: взимание платы за просмотр квартир, требование денег с клиента до подписания договора или даже в качестве предварительного условия для предоставления полной информации о доме, злоупотребления, включенные в договор, обязанность оплачивать гонорары агентства и взимание других комиссий, когда это не предусмотрено, а также давление с целью подписать все, что компания положит на стол, включая ипотеку. Все это ухудшает условия покупки и аренды жилья. Вероятность попасть в ловушку возрастает в нынешней ситуации острой необходимости. «В условиях, когда арендатору приходится искать 30 домов, успевать их осматривать и бронировать, очевидно, что можно столкнуться со злоупотреблениями», — объясняет Илеана Изверничану, директор по коммуникациям и связям с общественностью OCU, где количество запросов и жалоб по жилищным вопросам в 2024 году выросло, превысив 40 000, по сравнению с 32 373 в 2023 году. Тем не менее, заметного увеличения количества жалоб на агентства недвижимости за год не наблюдается.
В настоящее время взаимодействие с агентством при покупке или аренде квартиры практически неизбежно, что увеличивает вероятность столкнуться с недобросовестными игроками. По данным портала недвижимости Fotocasa, 43% собственников уже воспользовались их услугами, а 19% еще не сделали этого, но планируют сделать в будущем.
Трудности аренды
Аренда — это главная область злоупотреблений со стороны агентств недвижимости. Самое заметное и частое — взимание платы за управление недвижимостью и оформление договора, эквивалентное месячной арендной плате, что запрещено с 2023 года. Именно поэтому Министерство социальных прав, потребления и повестки дня 2030 с октября 2024 года ведет расследование в отношении нескольких агентств. Пресс-секретарь министерства заявил, что не может предоставить более подробную информацию, пока не станет ясно, завершатся ли расследования возбуждением дела о санкциях. Между тем, в юридических фирмах, специализирующихся на недвижимости, постоянно поступают запросы по этому вопросу. «Мы постоянно направляем официальные уведомления агентствам с требованием вернуть суммы, неправомерно взысканные с арендатора», — говорит адвокат Эмилио Рохас из одноименной фирмы. Он добавляет: «Арендатор оказывается в замешательстве из-за правовой неопределенности и покорно принимает сборы агентств». В конце концов, учитывая, как сложно сейчас снять жилье, это кажется меньшим злом.
OCU по этой причине подала жалобу на агентство Alquiler Seguro в январе 2024 года. Агентство недвижимости утверждает, что интерпретация организации неверна и что оно «полностью соблюдает закон и никогда не производило никаких неправомерных или злоупотребительных сборов с арендаторов», — заявляет Карлос Санчес, глава юридического отдела Alquiler Seguro. Он настаивает на том, что договор о помощи арендатору, за который взимается плата, предлагает услугу (доступ к личной и приватной зоне на персонализированной онлайн-платформе) и включает в себя различные преимущества, связанные с основной услугой. «Это реальная, добровольная и не злоупотребительная услуга», — заключает он.
Легко найти компании, которые спустя почти два года после вступления в силу закона о жилье продолжают взимать плату с арендатора. Не нужно далеко ходить. Объявление на Idealista. Квартира на мадридской улице Модесто Лафуэнте, площадью 45 квадратных метров, за которую агентство недвижимости Jogar просит 1280 евро в месяц. «Мы берем месячную плату за все административное управление, от бронирования до передачи квартиры (составление договора, оформление документов в Ivima, отчеты об оценке платежеспособности и прочее), и ее оплачивают собственник и арендатор поровну», — отвечает менеджер по электронной почте. В марте этого года Facua Madrid добилась того, чтобы агентство недвижимости La Casa Agency возместило арендатору по имени Мария Б. 1100 евро, которые она заплатила в качестве расходов на управление, чтобы арендовать жилье. Эта организация уже подала жалобы на тридцать агентств недвижимости. Среди них Alquiler Seguro и Agencia Negociadora del Alquiler, Alfa Inmobiliaria, Engel & Völkers и более мелкие, такие как Spanish Home, Next Door Bcn и Smart Inmobiliaria.
Единственный штраф, о котором стало известно на данный момент, — это штраф, наложенный автономным сообществом Андалусия на Adamas Homes, хотя «это приглашение к мошенничеству», — предупреждает Рубен Санчес, представитель Facua. Штраф меньше, чем незаконно полученная компанией сумма за сдачу в аренду всего одной квартиры. Санчес утверждает, что роль региональных администраций «действительно прискорбна и не способствует пресечению мошенничества». Это мнение разделяет адвокат, специализирующийся на недвижимости, Алехандро Фуэнтес-Лохо: «Без режима санкций, который бы наказывал за такое поведение, оно будет продолжаться». Однако он делает исключение для Каталонии, которая только что утвердила штрафы в размере до 900 000 евро для тех, кто не соблюдает правила регулирования цен на аренду или злоупотребляет сезонной арендой.
Со своей стороны, Хосе Мария Альфаро, президент Федерации ассоциаций недвижимости (FAI), утверждает, что недобросовестные агенты составляют меньшинство. «Нулевая терпимость к недобросовестным действиям». Сектор указывает на фрилансеров, и Альфаро утверждает, что для продвижения передовой практики «проводятся тренинги и информационные мероприятия» и выступает за создание инструментов контроля и надзора в сотрудничестве с администрациями, организациями пользователей, нотариусами и самими агентствами.
Платить до подписания
Рынок аренды жилья предоставляет широкие возможности для злоупотреблений. Арендатор, попросившая об анонимности, предупреждает о практике, которая распространилась из-за огромного интереса к каждой предлагаемой квартире. Некоторые компании требуют все платежи (арендную плату, залог и гарантии) авансом, то есть до подписания договора и передачи ключей. Таковы условия, которые агентство Savills предъявляет этой арендатору для сдачи квартиры в отреставрированном здании в Мадриде. Она их не приняла. «Кроме того, договор, который они присылают в электронном виде, является черновиком, а не окончательным вариантом», — отмечает она. Компания утверждает по электронной почте, что «продажа жилья Savills, включая данный случай, соответствует действующему законодательству». Таким же образом действуют и в компании Vivenio: менеджер по телефону, после вопроса об аренде, сообщает, что сначала производится оплата, а затем подписывается договор в электронном виде. После этого «ключи оставляют в консьержной, нужно за ними идти».
Однако Закон о городской аренде (LAU), в статьях 36.1 и 36.5, предусматривает, что залог — один месяц — и, если это оговорено, гарантия — максимум два месяца — могут быть потребованы в момент заключения договора. «То есть, требование предоплаты любой суммы противоречит этой норме», — отмечают в CECU, что подтверждает адвокат Эмилио Рохас: «Что касается момента оплаты, мы понимаем, что это происходит при подписании договора, если только не подписано соглашение о бронировании аренды и не взимается сумма, эквивалентная месячной арендной плате, которая при заключении договора переходит в залог». Изверничану настаивает: «Эти гарантии запрашиваются в момент подписания договора, а не раньше. Было бы незаконно требовать эти суммы, если они отделены от подписания договора, как если бы это было предварительное требование, которое даже не гарантирует подписание».
Вопиющие злоупотреблением является требование залога за 18 месяцев аренды в качестве дополнительной гарантии для аренды квартиры, как это сделало агентство недвижимости Arrendamiento10 с юридическим адресом в Бильбао, на которое подала жалобу Facua. LAU ограничивает гарантии на основное жилье двумя месяцами. Вмешательство государства в рынок аренды привело к жуткой игре в кошки-мышки. Мыши — это агентства и собственники, которые хотят уйти от регулирования с помощью уловок, таких как ложное использование сезонной аренды, когда во многих случаях это не что иное, как замаскированная традиционная аренда. «Становится все более распространенным предлагать арендаторам аренду на срок менее года, как если бы это были временные договоры, к которым LAU не применяется в полной мере», — поясняет Гутьеррес. «Они навязывают сезонные контракты без оправдания, вынуждая постоянно продлевать их с повышением цен», — критикует представитель Профсоюза арендаторов Мадрида. И именно так агентства могут взимать с арендатора месячную плату за услуги агентства.
У крупных арендодателей свой язык. Некоторые вводят субсидируемую арендную плату, то есть «в договоре согласовывается арендная плата, которая ежегодно увеличивается. Это способ скрытого обновления цены, что полностью запрещено LAU», — объясняет Рохас. Testa Homes, испанский гигант по аренде жилья, предлагает не платить за коммунальные услуги в течение первых трех лет и IBI в течение первых двух лет. После этого арендатор должен будет взять их на себя, что приведет к увеличению арендной платы. Адвокат Фуэнтес-Лохо также объясняет, что существует большая путаница с оплатой коммунальных услуг. Фактически, если это включено в договор, «нельзя требовать от арендатора оплаты всей квоты, а только некоторых общих расходов, таких как уборка или услуги консьерж, но не гонорары управляющего, например». Также незаконно перекладывать стоимость страховки от неуплаты на арендатора, отмечает он.
Финансирование покупки
При покупке жилья, одной из самых важных инвестиций в жизни человека, любой неудачный опыт запоминается надолго, и это отражается в жалобах, поступающих в ассоциации потребителей, а также публикуемых на различных интернет-форумах. Некоторые из основных обвинений касаются агентств, предлагающих финансирование, поскольку некоторые пользователи считают, что это может быть условием для получения возможности купить квартиру. «То, что агент оказывает давление или заставляет приобрести ипотеку у финансовых компаний, с которыми работает агентство, является злоупотреблением, которое может противоречить отсутствию прозрачности и ограничению переговорных возможностей, которые нормы, защищающие потребителей и пользователей, предоставляют частным лицам», — объясняет Рохас.
В Tecnocasa, одной из сетей, упомянутых на некоторых форумах, указывают, что, «хотя всем покупателям предлагаются услуги Kìron, сети кредитных посредников группы, не обязательно покупать через Tecnocasa и искать финансирование через Kìron, поскольку это две разные услуги и две независимые компании». Эксклюзивные договоры купли-продажи настолько спорны, что дошли до суда. OCU рекомендует включать в договор пункт о том, что комиссия не взимается, если квартира продается напрямую собственником кому-то, кто не пришел через посредничество агентства, и что гонорары начисляются в момент подписания договора купли-продажи, а не раньше. «Если начисление гонораров привязано к уплате задатка покупателем, возможно, что продажа не состоится по какой-либо причине (отсутствие финансирования, отказ покупателя...), и нам, возможно, придется заплатить комиссию», — говорит Изверничану.
Также совершаются злоупотребления со знаменитыми листами посещения, документом, который подписывает человек, пришедший посмотреть дом. Недавно суды напомнили, что включение в эти документы штрафов, если посетитель покупает жилье в обход агентства, является злоупотреблением. С другой стороны, CECU сообщает, что есть агентства, которые «скрывают долги или непогашенные квитанции сообщества». Однако, агентство «не имеет права взимать свои гонорары, если не информирует покупателя о наличии обременения, наложенного на недвижимость», — комментирует Рохас.
Либерализованный сектор
В 2000 году, при правительстве Хосе Марии Аснара, был принят Королевский указ 4/2000, либерализовавший сектор недвижимости. С этого момента любой человек мог заниматься посредничеством в сфере недвижимости без необходимости получения предварительного образования, страхования гражданской ответственности или залогового полиса. Начались злоупотребления в отношении потребителей. «Все превратилось в джунгли, и злоумышленник с плохими намерениями может действовать гораздо свободнее», — жалуется Анхель Мартинес, президент Генерального совета официальных коллегий агентов по недвижимости Испании. Мартинес, который призывает к созданию нормативно-правовой базы для посредничества в сфере недвижимости, ясно дает понять, что API, в отличие от агента по недвижимости, нуждается в университетском образовании для членства в коллегии. Мартинес говорит, что ему известно о злоупотреблениях некоторых сетей франшиз: «У них больше деловые, чем профессиональные цели».
Со своей стороны, Хосе Мария Альфаро, президент Федерации ассоциаций недвижимости (FAI), объединяющей 400 агентств недвижимости и более 5000 агентов, считает, что «важно продолжать работать над непрерывным профессиональным обучением в нашем секторе, а также адаптировать его к новым требованиям и внедрять инструменты контроля и защиты потребителей».
Источники, упомянутые в тексте: Idealista, Sindicato de Inquilinas de Madrid, CECU, OCU, Fotocasa, Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Facua Madrid, Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España.
