В нескольких словах
Получение ипотеки в зрелом возрасте сопряжено с трудностями из-за опасений банков относительно платежеспособности заемщиков. Возраст, доходы и финансовая ситуация играют ключевую роль в одобрении кредита. Вторичный рынок жилья ипотека.
Возраст заемщиков: нет правил, но есть ограничения
Не существует никаких правил ни от Банка Испании, ни от Европейского центрального банка (ЕЦБ), ни от Европейского банковского управления (EBA), которые бы оговаривали максимальный возраст для выдачи или погашения ипотечного кредита. В конечном счете, решение о возрасте и сумме принимает отдел рисков каждой организации. Банк испанских банков в своем регулировании 4/2017 предупреждает, что основным критерием является способность заемщика генерировать финансовые потоки. В этом субъективном пространстве движутся надежды тысяч людей на построение лучшей жизни.
CaixaBank, например, выдает кредиты максимум на 30 лет с предельным возрастом (равным или меньшим) 80 лет. Просто. Если клиенту 51 год, максимальный срок составляет 29 лет, пока ему не исполнится восемьдесят. Что касается предоставляемых сумм, то учитываются доходы, объем запрошенных денег, оценочная стоимость недвижимости и профессиональный профиль. «Максимум, который обычно финансируется, составляет 80% от оценки», — отмечает представитель каталонской организации.
CaixaBank звучит как исключение, поскольку после 75 лет найти варианты становится намного сложнее. «Ипотека в значительной степени персонализирована в зависимости от характеристик пользователя», — утверждают в Banco Santander. Выражаясь в терминах корриды, кто-то назвал бы эту фразу «larga cambiada» (обманный маневр тореро). Сложность получения одобрения от организации во многом связана с нормативными издержками. Банк не может записать ипотеку в прибыль до тех пор, пока не истечет срок ее действия и она не будет выплачена. «И если она превышает 80%, он должен выделить дополнительную статью для покрытия риска», — объясняет Лейре Лопес, аналитик Испанской ипотечной ассоциации (AHE). «То есть на данный момент, пока она не будет погашена, это убыток в балансе».
Банк страхуется с помощью классических инструментов, таких как страхование жизни или страхование от неплатежей. Ничего очень сложного. «В случае организаций, ориентированных на средние и высокие состояния, альтернативой является использование фондов или других финансовых активов в качестве гарантии», — рассказывает Роберто Шолтес, руководитель отдела стратегии Singular Bank. Потому что поток воды, который течет вниз, почти одинаков для всех.
Bankinter не выдает кредиты старше 75 лет. И максимальный срок действия ипотеки, — уточняет источник в организации, — составляет 30 лет. В текущем году 40% новых ипотечных операций приходится на клиентов старше 46 лет, что соответствует тому факту, что Bankinter имеет профиль клиента со средним и средне-высоким состоянием.
BBVA, со своей стороны, возвращается к Банку Испании: «Объем, который дается, зависит не от возраста, а от ставки усилий заявителя», — заверяют они. Предельный срок составляет 30 лет.
Последний ресурс
Что делать в безвыходном лабиринте? Предложение Эстебана Санчеса, директора области финансовых услуг AFI, привносит логику человеческих отношений. «Довольно часто гораздо лучше обратиться в сельскую кассу (они знают человека, семью, и, например, если у него есть компания, они знают его реальную платежеспособность), чем в крупную организацию, которая, почти наверняка, предложит вам стандартные варианты». Это ресурс дружбы.
Организации считают, что рискуют тем, что в этом возрасте доходы уменьшаются, расходы увеличиваются, а здоровье поглощает большую часть капитала. Это их поток внутреннего сознания. Они так думают. И гарантии, можно сказать, являются плохой идеей, потому что они нарушают первоначальную рекомендацию Банка Испании.
Все это происходит в Европе двадцати семи, которая, согласно European Housing And Mortgage Markets 2023 года, за десятилетие увеличила свой ипотечный рынок на 34%, до 6,8 триллиона евро.
Вернувшись к хождению по улицам и офисам, специалист по коммуникациям Рафаэль Риос, 49 лет, запросил кредит в размере 200 000 евро. Сумма, доступная в нынешние времена. Цель: приобрести часть семейного участка земли в Лас-Пальмас-де-Гран-Канария. Он хотел приобрести 200 квадратных метров земли, полученные в наследство от его матери. Он обратился в Banco Sabadell, и ему предложили переменную ипотеку на 15 лет. Позже он подал заявку на личный кредит в размере 30 000 евро, думая о ремонте. Во всей операции очень помогло то, что его брат Луис, 50 лет, имел крупную кейтеринговую компанию, которая работает с организацией. По данным фирмы, 26% ипотек, которые они выдают, приходится на людей в возрасте от 45 до 55 лет, а 25% клиентов ищут второй дом.
Эстер Криадо, 48 лет, физиотерапевт, и ее муж Мигель, 54 года, техник по безопасности в Repsol, проделали долгий путь по многим станциям. Они подписали первоначальную фиксированную ипотеку на пять лет, но затем она стала переменной, и платеж увеличился почти на 700 евро в месяц. Они запросили этот кредит в Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Они получили несколько предложений от других организаций, но UCI не сравнялась с ним. «Если хотите, уходите», — вспоминает Криадо. «Невероятно, что если у вас есть деньги, вам дают отличные условия, в разнице, но наоборот происходит обратное. Они должны помогать тем, кому труднее, а не тем, кому это не нужно», — жалуется она. У них осталось 330 000 евро ипотеки. Они финансировали ее на 25 лет («благодаря тому, что мне 48 лет», — уточняет она) с Abanca. И запускает: «Они сказали нам, что у нас нет возможности сэкономить. Как? Мы только что познакомились, это были наши вторые отношения», — вспоминает она.
Иногда, однако, мы забываем, что самые последние данные (2023 года) Национального института статистики (INE) оценивают количество разводов в 76 685, а расставаний — в 3380. Группа населения, которая также хочет перестроить свою жизнь.
