В нескольких словах
Рынок недвижимости Испании вновь демонстрирует признаки переоцененности, напоминая ситуацию перед прошлым кризисом. Манипуляции процентными ставками и денежной массой подталкивают инвесторов к вложениям в недвижимость, несмотря на высокие цены и низкую доходность, что создает риски для финансовой стабильности. Ситуация требует бдительности и осторожности.
Джим Грант о накопительном знании
Джим Грант часто говорит, что в науке знание является накопительным, основываясь на предыдущих достижениях. Всего через 60 лет после того, как братья Райт пролетели 100 метров в Китти-Хок, человек смог ступить на Луну.
В экономике, однако, знание циклично. Оно основано на вечном цикле человеческих эмоций: эйфории, паники, жадности и зависти. Те же ошибки совершаются снова и снова.
Нобелевские лауреаты и когнитивные ошибки
Недаром Даниэль Канеман получил Нобелевскую премию по экономике в 2002 году за свои исследования когнитивной основы, связанной с распространенными человеческими ошибками при принятии решений, вытекающими из предрассудков, которые приводят нас к иррациональным решениям.
Его книга «Думай медленно… решай быстро» обязательна к прочтению (хотя я вас предупреждаю, что есть части, которые похожи на Campurriana без молока). Ричард Талер также получил Нобелевскую премию по экономике в 2017 году за установление того, что публика предсказуемо иррациональна, бросая вызов основной экономической теории.
Испанский кризис
Не так давно Испанию пришлось спасать Европейскому Союзу из-за коллапса ее финансовой системы, связанного с пузырем на рынке недвижимости, существование которого отрицали, без исключения, все участники рынка. Я очень хорошо знаю, о чем говорю.
Я подвергался серьезным угрозам за публикацию подробных отчетов об этом. Я даже думал открыть рыбный магазин из-за количества товара, которое получал, завернутое в газетную бумагу. Хорошо, что у меня не было лошадей, чьи головы я мог бы найти в своей постели. Реальность намного превзошла самое мрачное воображение.
Финансовые показатели Испании
Достаточно одного потрясающего факта, чтобы оценить масштаб катастрофы; финансовая система Испании не заработала ни евро на выдаче ипотечных кредитов за последние 25 лет. Это дает представление о незнании ипотечной динамики.
А ипотека, теоретически, является хлебом и солью бизнеса. Это эквивалентно тому, что Mercadona 25 лет не зарабатывала денег на продаже еды.
Современное состояние рынка недвижимости
На сегодняшний день, из-за многочисленных факторов, цены на недвижимость на национальном уровне практически вернулись к тому же уровню, что и на пике рынка 2008 года. Эту статью следовало бы назвать как песню Бритни Спирс «Ooops, I did it again» (Я сделала это снова).
Номинальные данные несколько обманчивы. В реальном выражении цены, какими бы непомерными они ни казались, все еще на 30% ниже, чем в то время.
Анализ рынка недвижимости
Абсолютные цены не дают представления о том, насколько дорог или дешев рынок. Расчет должен быть сделан, среди прочих методов, с учетом располагаемого дохода семьи или по отношению к доходности актива.
Когда я анализировал банки в Соединенных Штатах, уже в 2008 году считалось, что если цена жилья превышает четырех- или пятикратный доход семьи, то ипотека является субстандартной и имеет высокую вероятность невыплаты.
Соотношение цены жилья к доходу в Испании
На пике рынка в Испании в 2007 году соотношение цены жилья к располагаемому доходу достигло непомерного уровня 9,5x, в среднем по стране. Сегодня этот показатель составляет 7,2x.
Достаточно сказать, что средний показатель до пузыря (с 1987 по 2004 год) составлял 4x. Это средний показатель по стране. В Мадриде, где я живу, этот показатель превышает - барабанная дробь - 14x. Приближается буря. Молнии уже освещают небо.
Доходность недвижимости
С точки зрения доходности, недвижимость приносит 3,3%. Очень низкий уровень, лишь немного лучше, чем на пике пузыря, и на 44% ниже, чем уровни до пузыря.
Сравнение с предыдущим кризисом
Ситуация совершенно иная, чем в прошлый кризис. В то время подверженность финансовой системы кредитованию застройщиков составляла более двух раз ее капитала. При банкротстве они утащили за собой страну.
Сегодня подверженность застройщикам практически отсутствует, уровни капитала значительно выше (хотя и не для того, чтобы подбрасывать чепчики в воздух), и подверженность сосредоточена на жилом бизнесе. Это не экзистенциальный кризис (экзистенциальная угроза уже находится вне контроля банков; долг и последствия уничтожения денег и манипулирования процентными ставками).
Увеличение ипотечных сроков и ставок
При этом, чтобы привлечь клиентов, ипотечные сроки снова увеличиваются, средняя продолжительность составляет 25 лет, а процентные ставки взимаются смехотворные, которые и близко не покрывают риск.
Из данных Банка Испании сразу видно, что оценщики (на службе у банков), вероятно, снова занимаются своим делом, чтобы позволить банкам предлагать кредиты, которые, косметически, составляют лишь часть цены на жилье.
Причины роста цен и возможные решения
Причины роста цен на жилье и возможные решения не являются предметом данной статьи. Но достаточно сказать, что манипулирование деньгами является одной из основных причин.
Правительства влезают в долги, чтобы финансировать программы, с помощью которых они покупают голоса, центральный банк помогает финансировать этот долг путем печатания денег и манипулирования процентными ставками до уровней, значительно ниже свободного рынка (в противном случае правительства не смогли бы финансировать себя), и это приводит к тому, что розничные инвесторы оказываются в ситуации TINA (There Is No Alternative, нет другого выбора).
Когда фондовый рынок находится на максимуме, а государственный долг предлагает реальные отрицательные процентные ставки, среднему вкладчику остается только недвижимость, для которой он также находит финансирование намного ниже рыночной цены (из-за манипулирования ставками).
Риски искусственно манипулируемых процентных ставок
Но не следует забывать, что искусственно манипулируемые процентные ставки не предотвращают коррекцию переоцененного рынка.
Япония является хорошим примером; цены на недвижимость упали на 70% в период с 1989 по 2001 год даже при нулевых процентных ставках.
Сравнение с 1987 годом
Интересно отметить, что в 1987 году жилье составляло 2,9x от располагаемого дохода по сравнению с нынешней ситуацией. Чтобы взглянуть на данные в перспективе, это было эквивалентно возможности купить среднюю квартиру в Мадриде за 115 000 евро.
Валюта и цены на недвижимость
Ах да, я забыл. Валюта, как я уже неоднократно говорил, превратилась в конфетти, которым она и является.
20 лет назад требовалось 23 кг золота, чтобы купить среднее жилье в Мадриде. Благодаря денежной стабильности ЕЦБ валюта рухнула настолько, что этих 23 кг было бы достаточно, чтобы купить 4 дома в том же городе, несмотря на резкий рост цен.
Заключение
Как говорил Чарли Мангер, «нельзя доверять банкирам в самоконтроле. Они как героиновые наркоманы».
