В нескольких словах
Рост цен на жилье в Мадриде вынуждает жителей искать более доступное жилье в пригородах, что приводит к увеличению спроса и росту цен в таких городах, как Хетафе, вызывая джентрификацию и меняя социальный облик районов.
На улице Фрай Диего Руис в Хетафе
23 подъезда и 211 квартир. Когда несколько недель назад один из владельцев решил сдать свою квартиру площадью около 70 квадратных метров, построенную между 1970 и 1979 годами, в аренду за 1250 евро в месяц, поток заявок, обрушившийся на этого человека, был настолько велик, что он был ошеломлен, словно раздавлен успехом, который он не мог понять.
Альхондига, район, где расположена недвижимость, является одним из самых скромных районов муниципалитета. Под грудой бумаг с отчетами, контрактами и рекламными листовками Патрисия Гонсалес, 31 год, наконец находит три скрепленных листа, исписанных пометками и пятнами от маркера, которые показывают, что более 120 человек заинтересовались объявлением за считанные минуты. «Это невозможно управлять. Диспропорция между предложением и спросом не имеет смысла», — говорит Гонсалес, агент по недвижимости, которая записывала имена, фамилии и характеристики всех заинтересованных лиц.
Хетафе – самый востребованный город для аренды в Испании
Согласно порталу недвижимости Idealista, Хетафе (189 906 жителей) стал в 2024 году самым востребованным городом для поиска аренды во всей Испании. Рейтинг показывает, что наибольшее давление больше не оказывается на столицы провинций, такие как Мадрид, Барселона или Валенсия, а на муниципалитеты, расположенные на их окраинах.
Компания Kelify, специализирующаяся на поиске арендного жилья, провела исследование, которое показывает, как давление на цены аренды переместилось из больших городов на окраины. В то время как Мадрид сохраняет стабильные цены по сравнению с мартом 2024 года — даже снижение на -0,43% — такие населенные пункты, как Хетафе, увеличили стоимость квадратного метра в аренду на 15,09%, что является самым высоким показателем в сообществе Мадрида.
В топ-10 Idealista на национальном уровне также входят другие регионы Мадрида, такие как Леганес, Мостолес, Алькоркон или Торрехон-де-Ардос. «Рост цен на аренду в Мадриде не останавливается на границах M-30. Астрономическая арендная плата в столице вызывает массовый исход в пригород. Одна из причин — приезд иностранных инвесторов в столицу. С другой стороны, это один из муниципалитетов, лучше всего связанных с городом», — считают в отделе данных Kelify.
Одна из самых знаковых ротонд муниципалитета, рядом с авиабазой.
Проблемы агентств недвижимости
Тем временем Патрисия вздыхает и сопит со своего стола. Она ошеломлена. Она сидит там уже больше десяти лет. Трансформации, свидетелем которой женщина является в это время, по ее словам, «нет прецедентов». Серхио Алвес, директор этого агентства недвижимости под названием Castizo, уточняет мнение Гонсалес: «Я уже пережил это». Его ощущения «похожи» на те, которые он испытал во время последнего пузыря недвижимости в Испании, который лопнул в 2007 году, когда он еще был увлеченным консультантом по недвижимости. «Владельцы, которые должны быть в ярости, чтобы продать, дают нам отсрочки, потому что знают, что если они подождут несколько месяцев, то смогут выручить на 50 000 евро больше, чем если продадут сейчас. Цена продажи — это ключ к рынку. Это то, что потом определяет арендную плату. Здесь, в Хетафе, дисбаланс между предложением и спросом настолько велик, что мы больше даже не размещаем объявления, мы не смогли бы управлять заявками», — объясняет Алвес. «Когда поступает предложение об аренде, мы проверяем его в нашей базе данных, и именно мы связываемся с потенциальными арендаторами. Речь идет не о том, чтобы выйти и искать клиентов, а о том, чтобы выбрать подходящего», — говорит Патрисия.
Хетафе: город-спальня
Традиционные дома в городе Хетафе.
Хетафе, модель города-спальни и промышленного города к югу от Мадрида, стал важным центром притяжения для жителей Мадрида среднего класса, изгнанных из центра. Основным фактором является близость к столице. На машине дорога занимает 15 минут, а на общественном транспорте около получаса. В то же время многие люди из Хетафе попадают под эффект домино и приезжают в такие районы Толедо, как Ильескас или Ла-Сагра.
Рынок недвижимости
Помимо приема старых соседей Мадрида, он также наследует определенную динамику рынка недвижимости, которой раньше не наблюдалось. «Впервые в жизни я вижу, как мелкие инвесторы и частные лица предпочитают покупать в Хетафе. Вместо того, чтобы получить квартиру в Мадриде, они приезжают сюда и за ту же цену покупают две. Затем они сдают их в субаренду, в основном по комнатам, и получают гораздо большую рентабельность. В Мадриде это может быть обычным делом, но здесь нет», — говорит директор агентства недвижимости Luna Иван Ривас, 47 лет. Его список клиентов, заинтересованных в аренде, превышает 200 человек. «Почти все они — испанцы среднего класса. Трудно поверить, что рабочие могут приехать сюда и легко арендовать. Они приезжают из Карабанчеля, из центра, из Вильяверде. Еще два года назад цены были более-менее доступными, сейчас нам кажется, что они намного выше их реальной стоимости», — предупреждает он. Вчера в офис пришел арендодатель «очень пожилого возраста», чтобы обновить цену своей собственности, за которую он до сих пор взимал 450 евро в месяц. Когда ему сказали, сколько это стоит сейчас, он только сказал: — 900 евро? Так много? Но как это может быть? Ваше поколение обманули, но тех, кто идет за ними, просто грабят.
Дэвиду Хименесу, 49 лет, было суждено стать отцом, и он осуществил это в Хетафе. Он родился в Карабанчеле. Его жена, которая предпочитает не называть своего имени, из Чамбери. Они годами думали о месте, где жить со своим первым ребенком. После того, как они провели карантин в маленькой квартире в районе Опорту, они не захотели откладывать решение. Ноа родился в Секторе III, своего рода Беверли-Хиллз с богатыми семьями в этом исторически рабочем муниципалитете. «Прежде чем Хетафе, мы смотрели другие вещи в центре, но это было невозможно. Также в Галапагаре или Вильяльбе, ничто не убедило нас так, как это. Нам повезло, если бы мы захотели купить сейчас, это было бы невозможно. В аренду мы бы даже не стали рассматривать», — объясняет он.
«Существуют смены поколений. Это шале 86-го года постройки, для работников Airbus. Теперь их наследуют их дети. Любопытно, потому что обычно вы не возвращаетесь жить туда, где жили ваши родители. Ситуация такова, какова она есть: полная неопределенность», — добавляет он. Хименес, спокойный и добрый, работает администратором в Университете Комплутенсе. Он сосредоточен на своей простой жизни и на ребенке, который бегает вокруг него. Есть, однако, вещи, которые его беспокоят. Например, соседка по его улице, которая живет в четырехэтажном шале. Женщина занимает подвал, ее дочь — чердак, а антресоли предназначены для арендаторов, которые периодически приходят и уходят. «Это должно быть выгодно, иначе я не понимаю. Это происходит в Хетафе», — говорит он.
Университетская джентрификация
В факультетах социальных и юридических наук и гуманитарных наук кампуса Хетафе, принадлежащего Университету Карлоса III в Мадриде, сосредоточена большая часть из более чем 18 000 студентов этого учреждения. Маркос Морено, Найара Гарде, Антония Никола и Алехандра Мартинес — некоторые из них. Им от 20 до 21 года. Они студенты факультета журналистики. Все они живут в муниципалитете, хотя приехали из-за пределов. Найара вспоминает, как в прошлом году она решила покинуть студенческое общежитие и искать комнату в аренду. Она несколько месяцев ничего не могла найти, пока однажды майским утром пожилой господин не появился в зеленых зонах кафетерия с кипой бумаг в руке. Он размахивал ими и спрашивал от группы к группе: «Интересует ли вас комната в аренду?». «Это было как человеческое объявление», — вспоминают друзья. «Я была так отчаянно нуждалась в предложении, что согласилась. Мне повезло, потому что квартира в центре Хетафе довольно просторная. Она брала с меня около 350 евро», — вспоминает она. Несколько недель назад домовладелец появился в здании, чтобы пересмотреть условия в сторону повышения. По-видимому, арендная плата за квартиру ее племянницы была поднята «до безумия», и он не хотел быть хуже. В ту ночь Найара и все ее друзья организовали видеозвонок, чтобы проверить, «сколько они платят лишнего» каждый из них. Они зашли на сайт Министерства жилищного строительства, чтобы узнать реальную стоимость своих квартир. В среднем каждая квартира сдается в аренду на 400–500 евро дороже, чем должна быть.
