В нескольких словах
В 2024 году наблюдается снижение числа ипотечных взысканий, что связано с удешевлением кредитов и ростом популярности аренды жилья. Однако, старые ипотеки, выданные до кризиса 2008 года, по-прежнему остаются проблемными. Эксперты прогнозируют дальнейшую стабилизацию ситуации в 2025 году благодаря смягчению денежно-кредитной политики.
Более дешевые, но и менее доступные кредиты из-за подорожания жилья.
Этот парадокс, приводящий к тому, что всё больше людей снимают жилье, несмотря на снижение процентных ставок Европейским центральным банком (ЕЦБ), способствовал уменьшению числа ипотечных взысканий в 2024 году третий год подряд. Последние данные Национального института статистики (INE) показывают, что этот тип процедур, при котором кредитор инициирует процесс получения недвижимости из-за неуплаты заемщиком, сократился на 4,3% по сравнению с 2023 годом. В частности, было зарегистрировано 8 921 случай, связанных с основным местом жительства, что является самым низким показателем с 2020 года, но в любом случае выше уровней, зарегистрированных до пандемии.
Умеренное улучшение сопровождалось более благоприятной средой, благодаря переходу к экспансионистской денежно-кредитной политике, проводимой ЕЦБ, а также устойчивости национальной экономики, что позволило семьям преодолеть уровень доходов, существовавший до кризиса здравоохранения. В течение 2024 года банковский регулятор четыре раза снижал процентные ставки, что оказало влияние на финансовую нагрузку на домохозяйства с ипотекой, особенно с переменной ставкой, поскольку Euribor имеет тенденцию следовать этой тенденции. Если год начался с этого показателя на уровне 3,609%, то закончился более чем на один пункт ниже; сокращения более чем достаточно, чтобы ослабить давление на ежемесячные платежи. Другим фактором, который, по мнению экспертов, сдерживает ипотечные взыскания, является число семей, живущих в арендованном жилье из-за роста цен на покупку жилья. Профессор гражданского права и основатель кафедры ЮНЕСКО по жилищному строительству Серхио Нассаре считает, что «сокращение ипотечных взысканий во многом связано с трудностями, с которыми сталкивается средний класс при получении ипотеки после финансового кризиса 2008 года». «До кризиса было выдано 1,7 миллиона ипотек, а сейчас мы приближаемся к 400 000. Поэтому логично, что объем процедур уменьшается, но следует посмотреть на выселения за аренду», — говорит он. Последние данные INE показывают, что количество домохозяйств, владеющих жильем, постепенно сокращается, а количество арендуемых квартир увеличилось более чем на пять пунктов за десятилетие.
Снижение ипотечных взысканий продолжается уже три года подряд после резкого увеличения в 2021 году — 12 166 случаев. Этот год был отмечен вынужденным закрытием судов и реестров (которые являются источником статистики), вызванным пандемией в 2020 году, что вызвало скопление дел, которые всплыли в следующем году. С 2022 года цифра начала снижаться, хотя тогда еще превысила 11 000 процедур, а в 2023 году приблизилась к 10 000.
Оглядываясь назад, объем процедур, начатых в 2024 году, превышает только показатели 2018, 2019 и 2020 годов. Последний год был отмечен пандемией, а в предыдущие годы были достигнуты исторические минимумы по ипотечным взысканиям, поскольку различные европейские и национальные судебные решения поставили под сомнение испанские правила. В частности, решения подвергли критике способность банков начинать взыскание при минимальной просрочке по кредиту. Это привело к тому, что многие организации приостановили процедуры до прояснения ситуации, чему способствовало вступление в силу в июне 2019 года Закона, регулирующего договоры ипотечного кредитования.
Эхо пузыря
Данные, опубликованные в четверг, еще раз показывают, что самые старые ипотеки по-прежнему являются наиболее проблематичными. В 2024 году 14,9% взысканий приходится на кредиты, выданные в 2007 году, непосредственно перед крахом сектора недвижимости. Эта тенденция указывает на то, что, хотя финансовая система стабилизировалась, последствия пузыря начала века все еще затрагивают тысячи семей. В связи с этим Генеральный совет официальных коллегий агентов по недвижимости Испании отмечает, что «примечательно, что на период 2005–2008 годов приходилось 48,9% ипотечных взысканий, начатых в 2024 году. Другими словами, выселения происходили, логично, в сделках с недвижимостью, заключенных во время пузыря по слишком высоким ценам или с менее строгими исследованиями платежеспособности».
Что касается затронутых объектов недвижимости, большинство процедур по-прежнему приходилось на вторичное жилье, составляющее 90,5% от общего числа взысканий. Хотя они составляют основную часть процедур, на самом деле этот тип взысканий сократился на 4% по сравнению с 2023 годом, демонстрируя снижение в течение трех лет подряд. Остальное приходится на новые дома. Несмотря на то, что снижение ставок уже дало передышку с середины 2024 года, его влияние все еще ощущается. Так считает экономист Сантьяго Карбо, который объясняет, что в этом году «снижение ипотечных платежей будет ощущаться в полной мере», поскольку многие кредиты с переменной ставкой пересматривают свои ставки с более благоприятным Euribor. «Вполне вероятно, что в 2025 году цикл смягчения денежно-кредитной политики продолжит свой стабилизирующий эффект, способствуя созданию среды с более высокими ожиданиями роста и большей финансовой стабильностью для домохозяйств», — заключает профессор.
