Недвижимость или облигации: что выгоднее в Испании?

Данные на конец прошлого года по-прежнему впечатляют, когда речь идет о покупке жилья для сдачи в аренду в Испании. По информации с порталов недвижимости, средняя валовая доходность (без учета расходов) в Испании достигла 7,1%, а другие источники оценивают ее в 6,7%, что немного выше показателей 2023 года. Без сомнения, этот тип инвестиций в 2024 году уступил только удачному году на фондовом рынке, а также стремительному росту цен на золото и некоторые криптовалюты, но явно превзошел доходность облигаций.

Инвестиции в жилье исторически популярны среди испанцев, и их привлекательность возрастает в текущей напряженной экономической и геополитической обстановке. Однако на рынке недвижимости, где цены достигли максимума, потенциал дальнейшего роста стоимости жилья снижается, а суммы для покупки становятся все больше. В этих условиях некоторые финансовые активы могут стать достойной альтернативой, особенно если учесть все расходы, связанные сначала с покупкой, а затем со сдачей в аренду.

Эксперты, с которыми удалось поговорить, указывают, что в краткосрочной перспективе цены на жилье и аренду продолжат расти, пока сохраняется дефицит предложения как в крупных городах, так и на востребованном средиземноморском побережье. Кристина Ариас, директор аналитической службы Tinsa by Accumin, комментирует: «Ожидается, что цены на жилую недвижимость продолжат расти. Постепенное восстановление покупательной способности домохозяйств после инфляционного всплеска 2021-2023 годов, вкупе со снижением стоимости ипотеки с середины 2024 года, в последние кварталы сдержало рост коэффициента доступности жилья, хотя не исключается новое давление на этот показатель в среднесрочной перспективе, что может привести к замедлению роста цен». Таким образом, темпы роста цен на жилье остаются несколько неопределенными.

В 2024 году валовая доходность от аренды в Мадриде составила 5%, а в Барселоне – 6%. У инвестора есть возможность посмотреть дальше «кирпича» и найти надежные продукты, доходность которых приближается к арендной. Государственный долг Испании в настоящее время предлагает доходность 3,2% по 10-летним облигациям, и к этому купону следует добавить возможный рост цены облигации из-за ожидаемого снижения процентных ставок ЕЦБ для стимулирования европейских экономик. Хорошей стратегией является инвестирование через фонды, сочетающие как суверенный долг, так и корпоративные облигации, которые обычно более щедры в своей доходности. В прошлом году фонды долгосрочных облигаций показали среднюю доходность 3,41%, и в этом году эти уровни могут быть превышены за счет роста цен на облигации. В первом квартале года в категории облигаций выделялись, например, фонды краткосрочных корпоративных облигаций еврозоны с накопленной доходностью около 1,1-1,2%.

Для тех, кто может рассмотреть более сложные варианты, Рафаэль Валера, генеральный директор и партнер-основатель управляющей компании Buy & Hold, предлагает некоторые альтернативы инвестициям в жилье в секторе фиксированного дохода, хотя во многих случаях они требуют значительных сумм, порядка 100 000 евро. Например, существуют субординированные облигации крупных банков с доходностью около 4,3% при таком объеме инвестиций. Корпоративный долг также доступен при инвестициях от 100 000 евро, например, облигации крупных ритейлеров со сроком погашения в 2029 году и доходностью 5,24%, или облигации энергетических компаний до 2031 года с доходностью 3,9%. Валера также отмечает государственный долг Румынии с доходностью 6% и инвестиционным рейтингом, а для самых смелых – облигации Аргентины, приносящие 12%, номинированные в долларах и относящиеся к категории высокодоходных (high yield).

Другой вариант с высокой доходностью и низкой ликвидностью – альтернативные инвестиции, ставшие модными в период нулевых ставок в Европе. Инвестиции в фонды частного капитала (private equity) исторически предлагают среднюю доходность 10-20% годовых, но сопряжены с высоким риском и длительными сроками созревания от 5 до 10 лет. Золото также стало звездой рынка в этом году, подорожав почти на 20% за первые месяцы, и эксперты все еще видят потенциал роста из-за существующих геополитических напряженностей.

Обещанная доходность «кирпича» существует, но за общими цифрами средней доходности аренды по стране на уровне 7% скрываются более скромные валовые показатели в крупных городах. В Мадриде она достигла 5%, в Барселоне – 6%, в Малаге – 5,6%, в Севилье – 5,8%, в Валенсии – 6%, в Бильбао – 5,1%, а в Сан-Себастьяне доходность от аренды составила всего 3,8%. Эти проценты уже ближе к доходности финансовых продуктов. Кроме того, следует учитывать, что при расчете чистой доходности необходимо учитывать не только арендную плату (с учетом расходов арендодателя и собственника), но и будущий рост (или снижение) стоимости недвижимости, учитывая, что цены сейчас на максимумах.

Хоакин Лопес Чичери, партнер по консультированию в сфере недвижимости в Abante, считает необходимым различать зоны с ростом населения и те, где оно сокращается. Крупные города, такие как Мадрид, Барселона, Валенсия или Малага, предлагают доходность от аренды в районе 5%, которая снижается до 4,2% для столицы. По сравнению с валовой доходностью 7% по Испании в целом, он указывает, что более низкая доходность в крупных городах объясняется высоким спросом, из-за которого жилье всегда занято. «В Испании еще не произошло явление, наблюдаемое в других европейских столицах, где средний класс живет на периферии», – утверждает он. Кроме того, он ожидает снижения напряженности на рынке аренды в пользу покупки из-за низких процентных ставок по ипотеке.

Таким образом, валовую доходность следует скорректировать на значительные расходы, связанные с приобретением жилья, а также на его содержание после сдачи в аренду. К самой стоимости покупки нужно добавить дополнительные расходы, составляющие от 10% до 15% от стоимости недвижимости. При покупке новостройки НДС составляет 10%, к которому добавляется налог на документально оформленные правовые акты (AJD), варьирующийся от 0,5% до 1,5% от стоимости по договору. При покупке вторичного жилья применяется налог на передачу собственности (ITP), который составляет от 6% до 10% в зависимости от автономного сообщества. Нотариальные и регистрационные сборы дополняют расходы и составляют от 900 до 2300 евро.

В компании Atl Capital отмечают, что чистая доходность инвестиций в жилье составляет от 4% до 4,5%.

При заоблачных ценах на недвижимость сложно купить ее за наличные, и расходы на инвестиции в жилье увеличиваются, если для приобретения объекта под аренду берется ипотека:

• оценка (от 300 до 600 евро);
• комиссия за открытие (от 1% до 2% от суммы ипотеки);
• нотариус и регистрация (от 500 до 1000 евро);
• налог AJD на сумму ипотеки.

Наконец, нужно добавить страхование жилья (от 300 до 800 евро) и, опционально, страхование жизни или от неуплаты, которое часто требуют банки.

Инвестор, финансирующий покупку жилья с помощью ипотеки, должен будет вычесть эту значительную статью расходов из своих доходов от аренды. Согласно последним данным на конец прошлого года, годовой платеж по средней ипотеке в Мадриде достигает 14 809 евро, в Барселоне – 11 819 евро, в Малаге – 12 195 евро, а в Валенсии – 7 564 евро.

Антонио де ла Фуэнте, управляющий директор Living в Colliers, подчеркивает легкость получения кредита для покупки жилья. Этот эксперт указывает, что цены как на жилье, так и на аренду продолжат расти в краткосрочной перспективе. Кроме того, он считает, что жилье прочно укоренилось как инвестиция среди испанцев, что подкрепляется легкостью привлечения заемных средств: «У нас очень эффективная финансовая система с более низкими ипотечными ставками, чем в других соседних странах». Преимущество, которого не хватает другим финансовым продуктам. Де ла Фуэнте также объясняет, что инвестиции в жилье влекут за собой значительные расходы, которые снижают валовую доходность на 25-30%. Управление инвестициями в недвижимость также намного трудозатратнее и дороже по сравнению с финансовыми активами, и «в случае аутсорсинга это имеет свою цену», – заключает он.

После покупки дома или, в лучшем случае, его наследования, арендодатель сталкивается с многочисленными расходами. Если он сдает жилье через агентство, он заплатит комиссию в размере месячной арендной платы плюс НДС. Также потребуется сертификат энергоэффективности (от 100 до 300 евро), а в некоторых автономных сообществах – технический осмотр жилья (около 100 евро). Подготовка недвижимости к сдаче также требует затрат от 1000 до 5000 евро (покраска, ремонт…). Собственник также должен платить налог на недвижимость (IBI), который варьируется от 0,4% до 1,4% от кадастровой стоимости объекта. Кроме того, по закону он должен оплачивать капитальный ремонт и ежемесячные взносы в товарищество собственников жилья. Он также должен оплатить обязательное страхование жилья для покрытия ущерба стоимостью от 200 до 600 евро в год и, опционально, страхование от неуплаты, которое покрывает до 12 месяцев арендной платы в случае недобросовестного арендатора и составляет от 2% до 5% годовой арендной платы. Преимущество в том, что большинство этих расходов можно вычесть при подаче налоговой декларации.

Рубен Косар, генеральный директор по бизнесу Foro Consultores Inmobiliarios, указывает, что инвестирование в жилье для сдачи в аренду может быть привлекательным, хотя не стоит забывать, что цена покупки растет, и первоначальные инвестиции становятся больше. Будучи долгосрочной инвестицией, этот «сладкий» момент для аренды не обязательно продлится вечно. Он добавляет: «Это также долгосрочный, неликвидный актив, который продается дольше, чем другие инвестиции с большей ликвидностью. Кроме того, он подвержен многочисленным налогам и меняющемуся законодательству, законодательным рискам и т. д.».

Аренда имеет льготы, но ее налоговый режим в рамках НДФЛ хуже, чем у финансовых продуктов. Налоги – еще один важный аспект при принятии решения об инвестировании в жилье по сравнению с размещением этих денег в финансовых активах. С налоговой кампании 2024 года льгота в размере 60% на доходы от аренды была снижена до 50%, при условии, что аренда предназначена для постоянного проживания. Если жилье сдается в зоне, объявленной «напряженной» (zona tensionada), можно получить льготу до 90%, то есть в этих случаях налог уплачивается только с 10% дохода. Кроме того, при аренде жилья можно вычитать документально подтвержденные расходы.

Однако общее налогообложение доходов от аренды менее выгодно, чем для финансовых продуктов. Серхио Нуньес, частный банкир в atl Capital, считает, что чистая доходность инвестиций в жилье составляет от 4% до 4,5%. С налоговой точки зрения, он указывает, что финансовые инвестиции имеют лучший режим налогообложения, чем доходы от аренды. «Доход от аренды добавляется к общей налогооблагаемой базе (вместе с заработной платой) и может облагаться по максимальной ставке, в то время как прирост капитала от финансовых вложений относится к налогооблагаемой базе сбережений и облагается по другим ставкам в зависимости от полученной прибыли». Он добавляет: «Например, с инвестиционным фондом инвестор может выбрать момент, когда ему выгоднее платить налоги, в то время как налоги с доходов от аренды необходимо платить ежегодно», – заключает он.