В нескольких словах
В Мадриде наблюдается тенденция к росту цен на аренду жилья, особенно в центральных районах. Предлагаются как отдельные комнаты в роскошных квартирах, так и целые квартиры, ориентированные на туристов и студентов, готовых платить высокую цену за расположение и комфорт. Этот рынок привлекателен для владельцев недвижимости, поскольку позволяет значительно увеличить прибыль, но может вызывать вопросы с точки зрения градостроительства и потребления ресурсов.
В мгновение ока вы можете переместиться из «Греции» в «Рим», не снимая домашних тапочек.
Никаких усилий: просто откройте дверь комнаты и пройдите по коридору к следующей двери. Если греко-римская обстановка вас не привлекает, можно выбрать другую спальню, например, «Персию» или «Голубую» (около 30 квадратных метров), которая является самой дешевой в квартире в центре Мадрида с самой высокой арендной платой среди 4961 предложений на портале Idealista. «Голубая» стоит 1500 евро в месяц. «Рим» или «Греция», будучи больше и имея «собственную ванную комнату и небольшой холодильник», могут стоить до 2500 евро. В 20 метрах от Королевского театра находится «самая эксклюзивная квартира в городе», в величественном здании 1900 года с высокими потолками и классическим английским декором. Ее доходность, с общим количеством девяти комнат, может превышать 20 000 евро. По данным Peritos Tasadores Aguirre & Baeza, аренда квартиры такого типа без разделения на отдельные комнаты будет стоить чуть менее 10 000 евро в месяц. Квартира в районе Оперы рекламируется на Idealista через агентство недвижимости, которое занимается привлечением клиентов и показом им недвижимости. В данный момент доступно «очень мало» комнат. Предпочтительные клиенты — «туристы высокого класса», недавно прибывшие студенты или испанцы, которые ищут жилье на несколько недель или даже месяцев в столице. Это предназначено для людей, которые не могут позволить себе роскошное жилье целиком, но в то же время не хотят отказываться от «эксклюзивного» удовольствия просыпаться в самом сердце столицы со всеми удобствами. Согласно объявлению на веб-сайте, «минимальный срок проживания — один месяц», хотя лично признают, что комнаты также сдаются посуточно — от 150 до 200 евро, что является наиболее выгодным вариантом для арендодателя в зависимости от времени года.
*Изображение опубликовано на портале недвижимости самой дорогой комнаты в Мадриде. Idealista*
Агент по недвижимости пунктуально ждет у подъезда здания. При входе консьержка спрашивает из будки, куда вы направляетесь. После получения ответа она дает добро. В квартире есть просторный холл с двумя гигантскими картинами XVI века с изображением двух инфант королевской семьи, которые на самом деле являются копиями на фотобумаге. «Там есть бесплатная кофемашина, которая отлично работает, и все необходимое для завтрака», — указывает агент, показывая на включенную кофеварку на столе. Слышны только движения уборщицы. В одной из комнат также живет владелец, 55-летний испанец, который вскоре появляется, чтобы представиться. Мужчина описывает недвижимость как «уникальное» место, «полное истории», которое даже появлялось в журналах или телешоу. «В течение нескольких лет мы используем его для сезонной аренды. Мы решили разделить его на комнаты — у каждой есть свой ключ — и сдавать в основном туристам и студентам. Это правда, что если сравнивать с обычной комнатой в аренду, у нас довольно высокая цена. Но лучше подумайте об отелях, ночь в том напротив может стоить 280 евро, мы вам отдадим за 150 или 200, и у вас будет несравненная обстановка, разработанная моей матерью», — объясняет он. Есть стиральная машина и сушилка для всех арендаторов. Кухня — маленькая, немного беспорядочная и устаревшая — также общая. Если вы хотите готовить в уединении спальни, можно приложить усилия и предоставить переносную керамическую плиту, которая стоит около 70 евро.
Первая комната, которую он показывает, называется «Рим», самый эксклюзивный номер с видом на Королевский дворец и площадь Ориенте. В ней есть двуспальная кровать и зона с диванами, а также перегруженный декор с классическими скульптурами, колоннами и вазами, полными цветов. Владелец не слишком старается продать достоинства своей квартиры, которую он скорее определяет как апартаменты с «частными комнатами». На вопрос, похож ли этот формат на коливинг — новую модель жилья, которая пытается объединить в одном здании людей со схожими профилями для «создания сообщества», — он это отрицает. «Здесь неважно, кто вы, это роскошная коммунальная квартира. Каждый живет своей жизнью и имеет полную конфиденциальность в комнате. Вы можете жить один или с кем-то, ничего страшного, если вас двое или трое, пока соблюдаются правила», — говорит он. «Нам интересна долгосрочная аренда по одним причинам, но по другим причинам нам это неинтересно. Если в высокий сезон нам дают 1700 евро за месяц проживания, мы на самом деле теряем почти 3000 евро, имея возможность сдавать его посуточно. Мы должны играть с этим», — отмечает он. «Чтобы вы понимали, это центр, центр, центр города. Вы платите не за кровать, вы платите за то, где она находится. Это место — шланг клиентов. Выгляните на площадь, видите всех этих людей? Все они могут быть моими клиентами, все они туристы, которым нужна комната. И это лучшее из всех», — заключает он.
Для Сигфридо Эрраэса, декана Коллегии архитекторов Мадрида (COAM), эта форма «роскошных коммунальных квартир» является новинкой на рынке недвижимости, эволюция которой «еще предстоит узнать». «Явление размещения людей в одной квартире обычно приписывают более нормальному жилью, но ясно, что из-за немедленной рентабельности, которую он предлагает владельцу, который может удвоить и утроить свою прибыль, имеет смысл, что он распространяется на все слои общества. Мы не должны думать, что, будучи богатым, вы предпочитаете иметь дом в собственности», — говорит Эрраэс. Согласно репортажу, опубликованному в июле 2023 года в Джерело новини, почти каждая четвертая квартира в богатых районах Мадрида сдается в аренду, что выше, чем в рабочих районах. «С градостроительной точки зрения жилье предназначено для определенного потребления. Если мы продолжим тенденцию к накоплению большего количества людей, чем следует, в зданиях, вполне вероятно, что у нас могут возникнуть проблемы с потреблением. В Мадриде нет конфликта с водой, но есть с электричеством. У зданий есть предел мощности, и там, если использование выйдет из-под контроля, могут возникнуть осложнения, несомненно», — предупреждает декан COAM.
15 квадратных метров на Золотой миле за 2480 евро в месяц
На одной из перпендикулярных улиц улицы Алькала находится вторая самая дорогая комната, по данным Idealista. Недвижимость — первый этаж площадью 60 квадратных метров с видом на внутренний двор — также рекламируется по комнатам на таких платформах, как Booking и Airbnb. «Минимальный срок пребывания — три дня, чтобы нас не считали туристической арендой», — оправдывается Джордж, человек, ответственный за посещение. Оказывается, он работает с января с «огромным успехом» после того, как был отремонтирован с перераспределением пространства, в результате чего была выделена еще одна комната. У них сейчас только один арендатор, женщина, которая приехала в столицу для участия в конференциях. Каждая из трех комнат стоит 2480 евро в месяц, а аренда в день составляет около 130 евро. Люсия Агирре де Карсер, директор Aguirre & Baeza Peritos Tasadores, оценивает аренду недвижимости в «1500-2000 евро/месяц для длительного проживания и до 2500 евро/месяц для короткого проживания». В случае работы на полную мощность прибыль может достигать 7500 евро, что в три раза превышает ее реальную стоимость.
*Изображение объявления на портале недвижимости второй самой дорогой комнаты в Мадриде. Idealista*
Джордж хочет подчеркнуть несколько вещей. С одной стороны, что все делается в соответствии с «действующим законодательством Сообщества Мадрида». «Нам пришлось все очень хорошо изучить. Адвокат дал нам шестистраничный контракт, хотя я сократил его до одного, чтобы упростить ситуацию. Контракт заключается на дни или максимум на месяц, который можно продлить, если будет доказана причина пребывания здесь, в Мадриде. Я хочу прояснить, что мы не делаем регистраций», — комментирует он. С другой стороны, Джордж сожалеет, что в объявлении была невинная ошибка: услуги по уборке оплачиваются отдельно. Это 35 евро, и это обязательно не реже одного раза в неделю. Когда он переживает плохой момент, Джордж теряется в достоинствах, которые он приписывает низкому интерьеру, несмотря на то, что он настолько мал, что по нему трудно передвигаться. Он выделяет, прежде всего, мебель высокого класса. «В ванной комнате итальянский дизайн, мебель марки Glassia, душевые кабины высокого класса и унитазы марки Burlington. А кухня… она маленькая, да, но очень практичная. Это правда, что в комнатах нет телевизоров, но кто сегодня смотрит телевизор?», — заявляет он.
—Итак, это хороший бизнес?
—Кажется дорогим, но работает. Это безопасный бизнес.
