В нескольких словах
Проект доступного жилья в А-Корунье, Испания, столкнулся с проблемой: заявленная "социальная аренда" оказалась слишком дорогой для участников из-за внезапного изменения условий финансирования. Это вызвало протесты семей и разногласия между региональными и центральными властями.
Проект "социальной аренды" правительства Галисии (Xunta) в А-Корунье, задуманный как решение острой жилищной проблемы, столкнулся с серьезными трудностями. Обещанная "умеренная и стабильная" арендная плата оказалась недоступной для многих семей с низкими доходами после резкого изменения условий.
Представленный в марте прошлого года правительством Альфонсо Руэды (Народная партия) с большой помпой, проект в новом районе Xuxán обещал доступную аренду на 50 лет для 224 квартир, позволяя "жить как собственник, платя умеренную аренду". Этот слоган вызвал большой интерес и тысячи заявок. Однако спустя всего 15 месяцев заявленная "умеренная и стабильная арендная плата" перестала быть таковой.
Проект в Xuxán является одной из первых подобных инициатив в Испании и воплощает стратегию Xunta по борьбе с жилищным кризисом, при этом региональное правительство отказывается ограничивать рыночную арендную плату. Модель предусматривает передачу государственных земель частным структурам на 50 лет. Эти компании финансируют и осуществляют строительство, устанавливая арендную плату, не превышающую лимит для защищенного жилья. Xunta взимает лишь символический ежегодный сбор (0,10% от стоимости участка), а по истечении 50 лет земля и здания переходят в государственную собственность.
Для реализации своего "звездного проекта" Xunta выбрала управляющую компанию кооперативов Galivivienda со штаб-квартирой в Мадриде. Задача такой компании – организовать сложный процесс строительства: поиск пайщиков, финансирование, получение разрешений, архитектурный проект и т.д. Однако Galivivienda до сих пор не смогла получить кредит для финансирования строительства зданий.
В процессе поиска финансирования компания резко изменила требования к семьям с низкими доходами из А-Коруньи, присоединившимся к кооперативу. К максимальной арендной плате в 500 евро добавилась обязательная ежемесячная выплата в размере 475 евро в течение 10 лет в качестве паевого взноса, что в сумме составляет 975 евро в месяц. Этот взнос помимо аренды планировался и ранее, но был меньше (вырос с 53 000 до 63 000 евро) и распределялся на 35 лет, что делало платежи гораздо более доступными.
Десятки пайщиков выразили несогласие с новыми тарифами, а около 80 человек подали заявления о выходе из кооператива. Они заявляют, что при средней зарплате около 1 500 евро такие платежи являются "непосильными".
Galivivienda винит в изменении условий требования официального кредитного института (ICO), который должен предоставить кредит в размере 36 миллионов евро на строительство. Один из руководителей компании, имеющий большой опыт в сфере недвижимости, даже считает, что ежемесячные платежи до 975 евро не являются чрезмерными для "социальной аренды", указывая на допустимый годовой доход семей-участников до 38 000 евро брутто.
"Xunta проделывает отличную работу: предоставляет земли частной компании, кооперативу, почти бесплатно", - говорит он. "Но жилье нужно построить, а кредит ICO нужно вернуть. Как это сделать? Семьи говорят, что это социальное жилье, но это не благотворительность. Если бы Xunta или мэрия хотели заниматься благотворительностью, им пришлось бы строить жилье за свой счет и оплачивать его".
Пострадавшие семьи, многие из которых старше 50 лет, задаются вопросом: "Что остается мне? Снимать комнату в моем возрасте?" Они не до конца убеждены в модели "социальной аренды" Xunta даже с изначальными условиями, так как она предполагает внесение паевых взносов за жилье, которое никогда не станет их собственностью. "Мы финансируем строительство государственных зданий", - говорит одна из пайщиц, которую выселили из арендованной квартиры после 20 лет проживания. Новые условия, по их мнению, делают проект "несправедливостью" и передают государственную землю, экспроприированную для социального жилья, в руки людей, имеющих средства для покупки, или даже спекулянтов. "Кто может платить 975 евро в месяц, может и ипотеку платить", - отмечает другой пайщик.
Galivivienda утверждает, что ICO одобрил их первый экономический план прямо перед презентацией Xunta, а затем потребовал новые взносы для гарантии платежеспособности. Однако Министерство экономики, которому подчиняется ICO, не подтверждает эту версию, заявляя, что "условия возможного финансирования еще не согласованы". Источники в Министерстве жилья полностью опровергают это: "Увеличение капитала, запрошенное у пайщиков, не является следствием запроса кредита у ICO". Ведомство выражает "обеспокоенность" тем, что проект "теряет свой социальный характер", и уже уведомило Xunta о "настоятельной необходимости не допустить превращения этого конкурса в кооператив инвесторов".
Министерство жилищного строительства Галисии (Consellería de Vivenda) поддерживает Galivivienda и винит ICO. Оно считает, что "источник проблемы" - новые требования банка, и напоминает, что галисийский проект стал первым, подавшим заявку на кредит, предназначенный для продвижения социального жилья по инициативе центрального правительства. Xunta предупреждает, что "если условия не будут изменены, эта проблема, вероятно, затронет и многие другие кооперативы или застройщиков" в других регионах Испании, при этом защищая "прозрачность и строгость" конкурса, по которому была выбрана Galivivienda.
Правительство Галисии также предоставило Galivivienda субсидию в размере более 10 миллионов евро из европейских фондов. Однако эта субсидия под угрозой. Она требует завершения строительства к середине 2026 года, а работы еще даже не начались. Мэрия выдала разрешения на строительство, но работы не начались, потому что Galivivienda не оплатила эти разрешения. По информации местных властей, Galivivienda "скрывает" от семей, что "потеряет" эту субсидию.
Управляющая компания Galivivienda позиционирует себя как "некоммерческая" и возглавляется архитектором Иваном Бланко Фернандесом и юристом Рафаэлем Романом Мединой. При этом компании, принадлежащие руководителям, нанимаются для реализации проекта: студия Aurianova Arquitectos Бланко – для архитектурных вопросов, а Gesvieco, SL Романа – для управления недвижимостью.
Их опыт в бизнесе недвижимости восходит ко времени "пузыря". Роман, полицейский в отпуске, признает, что семь лет назад они с Бланко были окончательно осуждены за отчуждение имущества (фиктивную передачу гаражей между собой), чтобы избежать выплаты долга. Это было связано с кооперативом Galivivienda XXI в Сее (А-Корунья), который обанкротился. "Мы сделали это, чтобы защитить интересы пайщиков кооператива, и повторили бы это сто раз", - заявляет Роман. "Нам нечего скрывать. Те, кто выиграл от нашего приговора, – это пайщики кооператива, чье имущество не смогли арестовать по этой причине".
