Крупнейшая жилищная программа правительства Мадрида «План Vive», призванная предложить жилье по доступной арендной плате, превратилась в витрину с тысячами пустующих квартир и длинным списком разочарований. Основная причина – жесткие требования к заявителям и высокая стоимость аренды, которая фактически исключает из участия людей с низкими доходами.

Несмотря на то что программа, анонсированная Исабель Диас Аюсо в 2019 году, должна была вывести на рынок доступное жилье, на данный момент сдано всего 3743 квартиры. Еще около 5300 находятся на разных стадиях строительства, и ожидается, что они будут готовы к 2027 году.

Согласно докладу Федерации соседских ассоциаций Мадрида (Fravm), основная проблема не в количестве построенного жилья, а в сложностях с доступом к нему. По состоянию на конец апреля из 157 641 заявителя только 2939 (менее 2%) смогли подписать договор аренды. Около 44 тысяч человек (более 28%) отказались от участия в программе либо после получения жилья, либо полностью прервали процесс подачи заявки. Остальные заявки (почти 107 тысяч, или 67,81%) ожидают рассмотрения.

Ассоциации соседей называют требования «классовыми», поскольку значительная часть заявителей не соответствует критерию «коэффициента усилий», который ограничивает арендную плату (включая коммунальные платежи, налог на недвижимость IBI и другие сборы) 35% от чистого годового дохода домохозяйства. Это означает, что для аренды однокомнатной квартиры в Мадриде стоимостью около 737 евро в месяц требуется иметь ежемесячный чистый доход свыше 2100 евро. Большинство молодых людей, по словам критиков, автоматически исключаются из программы, поскольку их доходы не соответствуют этим минимальным требованиям.

В отличие от традиционного социального жилья, где приоритет отдается нуждающимся, «План Vive» устанавливает минимальный порог дохода. Критики утверждают, что такая модель «наказывает бедность» и закрывает доступ к государственному жилью для тех, кто в нем больше всего нуждается, отдавая предпочтение людям со средним или высоким уровнем доходов. Ассоциации призывают привязывать право на участие к налоговой декларации, а не к текущей зарплате.

Доклад также указывает на обязательные дополнительные платежи, такие как аренда гаража или кладовой, которые значительно увеличивают общую стоимость. В некоторых районах аренда парковочного места может достигать 184 евро в месяц с учетом налогов и сборов, что делает общую сумму выше рыночной.

Отдельная проблема – требование к арендаторам оплачивать налог на недвижимость (IBI) за квартиру и гараж. Несмотря на решение Верховного суда от 2023 года, признающее эту практику незаконной для государственного арендного жилья, концессионеры продолжают включать этот сбор в счета. Также арендаторам приходится оплачивать подключение и потребление коммунальных услуг (газ, свет).

«План Vive» реализуется через административные концессии государственного земли крупным инвестиционным фондам на срок от 50 до 75 лет. Такие компании, как Sogeviso (контролируется фондом Oaktree через офшоры) и Avalon (фонд Ares Management), управляют значительной частью проектов. Исследования правительства Мадрида показывают, что эти компании могут получить чистую прибыль до 50,8%.

К финансовым барьерам и условиям доступа добавляются проблемы с качеством строительства и управлением. Жители в разных районах жалуются на структурные дефекты, протечки, перебои с электричеством и неправомерные пункты в договорах, позволяющие компаниям проникать в квартиры без согласия жильцов.

Доступ к жилью стал практически непреодолимым препятствием для многих молодых жителей Мадрида, где цены на аренду выросли на 40% за последнее десятилетие, а средняя чистая зарплата для лиц младше 35 лет не превышает 1500 евро в месяц.

Fravm отмечает, что получить данные для анализа было сложно из-за непрозрачности системы регистрации и публикации списков. По их данным, только 1,13% заявителей из специальной квоты на доступное жилье смогли подписать договор. Часто нераспределенные квартиры передаются в общую очередь, что сводит на нет приоритет для нуждающихся.

Ситуация усугубляется тем, что Мадрид имеет один из самых низких показателей государственного жилья в Испании (1,2% от общего фонда) по сравнению со средним по стране (3%) или с другими регионами (до 7%).

Доклад призван инициировать дискуссию перед началом четвертой фазы «Плана Vive», ориентированной на молодежь до 35 лет. Запланировано строительство 14 новых объектов, но условия предоставления жилья и связь с крупными частными операторами остаются прежними. Для тысяч людей, ожидающих распределения или вынужденных отказаться от положенного жилья из-за невозможности его оплатить, обещание доступной аренды обернулось миражом.