В нескольких словах
В Испании новый реестр туристического жилья привел к отклонению около 35 000 заявок этим летом, что составляет почти половину от общего числа. Подробности и анализ ситуации.
В Испании новый обязательный реестр туристического жилья привел к отказу от регистрации почти половины поданных заявок этим летом. По данным Министерства жилищного строительства, за последние два месяца было отклонено около 35 000 заявок, что вдвое больше, чем за первое полугодие, когда регистрация была добровольной.
В период с июля по август, когда регистрация стала обязательной, было отклонено около 35 000 туристических апартаментов из 69 000, которые пытались зарегистрироваться. Это должно было бы предотвратить сдачу этих объектов в аренду на дни или недели, если цифровые порталы выполнят свою часть работы. Высокий сезон стал своеобразным испытанием для государственного реестра, который стремится охладить рынок, достигший лета на грани нового рекорда по объему жилья.
В период с 1 июля по 31 августа было отклонено 34 529 объектов недвижимости, что вдвое больше, чем за первое полугодие 2024 года. С 2 января, когда был открыт новый реестр, по 30 июня было отклонено 17 163 квартиры, что составляет 9% от общего числа. В целом, после ужесточения регистрации в последние два месяца, совпавшего с ее обязательным характером, было отклонено 20% всех заявок, поданных с начала года.
Испания стала первой европейской страной, запустившей единый реестр краткосрочной аренды. В течение первых шести месяцев он применялся в качестве пробного. Квартиры, сдаваемые туристам, как и те, что сдаются в аренду на сезон для других целей, должны получить уникальный номер, который служит идентификационным номером. Регистраторы собственности должны проверить, соответствуют ли объекты недвижимости необходимым требованиям. Эти требования носят местный и региональный характер, поскольку именно эти административные уровни имеют большинство нормативных полномочий в отношении такого типа недвижимости.
Обязательность регистрации в реестре под угрозой санкций не только увеличила количество запросов, но и позволила выявить больше объектов недвижимости, не соответствующих необходимым условиям. Это интересное нововведение, поскольку до сих пор данные указывали на то, что пробный период работы инструмента не помог сдержать феномен туристического жилья.
По последней экспериментальной статистике INE, в мае в Испании насчитывалось 381 837 квартир этого типа, что предполагало, что до ноябрьских данных 2024 года. Хотя эту статистику нельзя сравнить с реестром, поскольку она оценивает, сколько квартир рекламируется путем отслеживания основных веб-сайтов, она показывает, что до лета Испания была близка к тому, чтобы побить свой рекорд по количеству туристических квартир: 403 267 объектов недвижимости, обнаруженных INE в августе 2024 года.
Министерство жилищного строительства выражает надежду на результаты работы реестра этим летом: «Мы считаем, что запуск прошел успешно, и мы еще не увидели всех его последствий», - заявила представительница ведомства, возглавляемого Изабель Родригес. «Основные платформы уже прислали нам первые данные, и в ближайшие недели, когда завершится процесс их анализа, незаконные объявления начнут удалять».
Отменив почти 35 000 квартир от общего числа, которое было до лета, реестр уже помог избежать как минимум нового рекорда по количеству домов для отдыха в Испании. Однако INE, вероятно, не констатирует это: в прошлом году институт изменил даты своих исследований и не планирует предлагать данные за этот август. Следующая картина рынка будет в ноябре. К тому времени ожидается, что сезонность сектора приведет к снижению показателей, наблюдавшихся в мае. Но государственный реестр докажет свою эффективность только в том случае, если данные также покажут снижение по сравнению с ноябрем 2024 года.
Особое внимание будет уделено 11 провинциям и автономному городу Сеута. Это те территории, которые в мае уже сравнялись или превысили количество туристических квартир, которое у них было прошлым летом. Еще три округа не сделали этого по общему количеству объектов недвижимости, но сделали по количеству мест. В статистике выделялась Андалусия, которая по сравнению с августом 2024 года добавила почти 1300 домов, предназначенных для путешественников.
В ожидании проверки того, повлиял ли реестр на сдерживание феномена домов для отдыха, ясно одно: предыдущие муниципальные или региональные инициативы, похоже, этого не добились. «Действительно, постепенно меняется восприятие того, что туристическое жилье не является безобидным, и это связано с тем, что мы слышим от администраций, что они хотят принять меры», - отмечает архитектор и исследователь Пабло Мартинес. Но он предупреждает, что «если посмотреть, какие администрации действительно принимают меры, то их немного».
Мартинес, соучредитель консалтинговой компании по городскому планированию 300.000 km/s, также подчеркивает, что «все [принимаемые] правила не имеют обратной силы, так что в лучшем случае они сдерживают цифры, но не уменьшают их». Единственный другой пример, который он находит, - это Барселона, чей городской совет говорил об отмене всех лицензий в пятилетнем плане, который должен истечь в 2029 году, поэтому его еще нельзя оценить.
До мая поведение туристических квартир в Барселоне не показывало картины, отличной от других крупных городов, и не показывает ее в данных Министерства жилищного строительства о проценте квартир, отклоненных в реестре. Среди городов с населением более полумиллиона жителей, потому что в мае у них было больше домов для отдыха, чем прошлым летом.
Среди 25 муниципалитетов с наибольшим общим объемом домов для туристов, девять имели в мае больше квартир для отдыха, чем когда-либо: семь из них находятся в Андалусии, к которым добавляются Лас-Пальмас-де-Гран-Канария и Розес (Жирона). Нет сомнений в том, что этот тип квартир в основном сконцентрирован на пляже. За исключением Мадрида (с более чем 15 000), Севильи и Гранады, все остальные - населенные пункты на средиземноморском побережье или островах.
Консультант Игнасио Монтойо, профессор административного права на факультете туризма в университетской школе EUSA, считает, что географическая разница имеет основополагающее значение при анализе ситуации и принятии мер. «Существуют разные зоны с точки зрения туристических направлений, и в одних местах наличие туристических квартир является проблемой, а в других - нет», - утверждает Монтойо. Поэтому он просит «разработать диагностику, рассматривать разные ситуации по-разному и на основе этой надежной информации начать работу». «Регулирование не так важно, как реальное определение стратегии того, что вы хотите делать с жильем для туристического использования», - добавляет он.
О масштабах этого бизнеса, который Монтойо просит отличать от классического дома, сдаваемого в аренду на месяц или два на время отпуска, консультант указывает на профессионализацию сектора. «Эти квартиры часто принадлежат частным лицам, которые хотят получить с них доход, но менеджеры стали профессионалами, и мы находим некоторых менеджеров, у которых столько же или больше квартир, чем номеров в отеле», - размышляет он.
