В нескольких словах
Испанские банки все чаще побуждают заемщиков закрывать старые ипотеки и оформлять новые, избегая суброгации, что увеличивает расходы для клиентов, но снижает издержки для банков. Эта практика стала результатом стремления банков к экономии и усилению конкуренции на рынке.
Испанские финансовые учреждения все чаще отказываются от механизма суброгации (переоформления) ипотечных кредитов, вместо этого подталкивая заемщиков к полному закрытию текущих займов и оформлению новых ипотечных договоров. Эта тенденция, ставшая заметной в последние месяцы, приводит к увеличению финансовых затрат для клиентов, желающих улучшить условия своего жилищного кредита.
Традиционно, если клиент хотел сменить банк для получения более выгодных условий по ипотеке, это осуществлялось через суброгацию. Данный процесс минимизировал расходы для заемщика, поскольку не требовал новой оценки недвижимости или отмены регистрации старой ипотеки.
Однако сегодня банки предпочитают, чтобы клиент полностью погасил существующий кредит и оформил новый. Это выгодно для кредитных организаций, так как сокращает их операционные издержки и позволяет применить текущую политику, а также предлагать клиентам дополнительные продукты. Для заемщиков же такой подход означает необходимость оплачивать новую оценку жилья, сборы за нотариальные услуги, регистрацию и, возможно, комиссию за досрочное погашение предыдущего кредита.
По данным Национального института статистики (INE), количество суброгаций в Испании значительно сократилось. За первые шесть месяцев 2025 года было зарегистрировано около 4 700 таких операций, что почти на 48% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда их число превысило 9 000.
Эксперты финансового рынка отмечают, что, хотя суброгация обходится клиентам дешевле, банки ее не приветствуют из-за ограниченных возможностей для маневра с условиями "унаследованного" контракта. При оформлении нового кредита банк получает полную свободу в формировании условий и может повысить рентабельность и лояльность клиента.
Ситуация усугубляется высокой конкуренцией на испанском ипотечном рынке, где процентные ставки одни из самых низких в еврозоне. Это вынуждает банки искать способы сокращения издержек, даже если это приводит к увеличению затрат для потребителей. Финансовые консультанты рекомендуют тщательно изучать все предложения и рассчитывать долгосрочную выгоду перед принятием решения о смене ипотечного кредитора.
