В нескольких словах
В Латинской Америке наблюдается снижение доли владельцев жилья. Рост цен, финансиализация рынков недвижимости и другие факторы усложняют доступ к собственному дому. Изучаем альтернативные модели и решения.
В последние два десятилетия доля владельцев жилья в странах Латинской Америки значительно сократилась. Стремление к собственному дому, которое десятилетиями считалось символом успеха и стабильности, сегодня сталкивается с новыми вызовами.
В то время как государственные программы и семейные решения по-прежнему ориентированы на владение недвижимостью, реальность меняется. За последние 20 лет доля домовладельцев в некоторых странах региона снизилась на 15-20 процентных пунктов.
Мечта о собственном жилье становится все более недостижимой во многих городах, что вынуждает переосмыслить подходы к жилищному вопросу в XXI веке. Экономические, социальные и урбанистические изменения последних лет обострили ситуацию.
Проблема усугубляется ростом цен на жилье, опережающим рост доходов населения. Возникает вопрос: какие альтернативы существуют?
Жилище – это не только имущество, но и фундаментальное право человека, важный элемент устойчивого развития. Недостаточно просто провозгласить право на жилье; необходимы эффективные, обеспеченные ресурсами политические решения, а также гибкость в подходе к владению как единственному варианту, чтобы создать более широкое понятие «жилищной стабильности».
С культурной точки зрения, владение жильем ассоциируется с взрослостью, независимостью и успехом. В Латинской Америке покупка жилья часто рассматривается как необходимое условие для создания семьи или достижения личной стабильности, что подкрепляется семейными традициями и общественной культурой, укрепляющей идею собственности как желаемой цели.
Экономическая функция жилья также играет важную роль. Собственность рассматривается как механизм накопления богатства и способ обеспечить будущее. Многие жители Латинской Америки рассматривают жилье как способ обеспечить себя в старости или как дополнение к своим пенсиям.
Однако растущее несоответствие между ценами на жилье и средним доходом населения ставит под сомнение эту мечту о собственном доме. Причиной тому является финансиализация рынков недвижимости, массовый приток частного капитала, который привел к росту цен и ограничил доступ для среднего и низкого слоев населения. В условиях, когда жилье рассматривается в первую очередь как инвестиция, собственность становится недоступной для тех, кто ищет место для жизни, что парадоксально, учитывая, что собственность считается идеалом.
Для решения этой проблемы необходим широкий спектр политических мер. Важно переоценить другие способы проживания, включающие альтернативные модели доступа для обеспечения жилищной стабильности, где собственность является одним из возможных вариантов.
Идея собственности как единственной альтернативы не является универсальной. В таких странах, как Германия, Австрия или Дания, системы аренды хорошо развиты, и собственность не рассматривается как необходимость, а как один из многих вариантов. В этих условиях домохозяйства обеспечивают себе жилищную безопасность без покупки, благодаря стабильным контрактам, защите от произвольного повышения арендной платы и гарантии качества жилья, предоставляемой государством, а также доступной и стабильной арендной плате, позволяющей направлять сбережения на более прибыльные варианты, чем покупка жилья.
Существуют примечательные примеры того, как модели социального жилья (обеспечивающие разумную арендную плату по отношению к доходам целевой группы) или кооперативные решения могут предложить эту стабильность. Например, в Вене почти 50% жителей проживают в субсидируемом или регулируемом муниципальном жилье. Муниципалитет владеет более чем 220 000 единиц социального жилья, а многие другие находятся в руках некоммерческих ассоциаций. Эта политика позволила сделать доступ к жилью зависящим не только от покупательной способности, но и от критериев инклюзивности и справедливости.
В Латинской Америке также есть выдающийся опыт. Жилищные кооперативы в Уругвае позволили сотням семей получить доступ к жилью по схемам коллективной собственности, самоуправления и солидарного финансирования. Эти модели обеспечивают стабильность без обращения к индивидуальной собственности и способствуют созданию сплоченных и участвующих сообществ.
Обеспечение доступа к жилью требует увеличения предложения для покупки, но также подразумевает признание того, что эта модальность сама по себе не гарантирует адекватных решений для всех слоев общества. Явным проявлением этих ограничений является растущая концентрация в городах Латинской Америки значительной части этого нового предложения в сегментах с высокой стоимостью, в то время как доступное жилье является дефицитным, плохо расположенным или неформальным.
Эту ситуацию нельзя понять, не принимая во внимание многочисленные структурные барьеры, с которыми сталкиваются субъекты, которые могли бы расширить предложение жилья, как по количеству жилья, так и по различным типам владения: ограничительные градостроительные нормы, высокие затраты на землю, отсутствие стимулов для социального жилья, нехватка финансирования долгосрочной аренды, регрессивные налоговые политики.
Устранение этих барьеров является необходимым условием для существенного увеличения жилищного строительства. Но без активной политики, увеличивающей альтернативы владения, результаты, полученные на рынке недвижимости, будут становиться все более эксклюзивными.
Вместо того, чтобы рассматривать собственность как лучший способ доступа к жилью, мы должны задаться вопросом, как гарантировать, чтобы все домохозяйства могли получить доступ к стабильному, достойному и безопасному жилью, независимо от модели владения. Происходящая трансформация не означает отказа от собственности, а признание того, что это не единственный способ достижения стабильности. Это означает представить себе систему, в которой различные формы доступа — социальная аренда, кооперативы, совместная собственность, аренда с возможностью покупки — сосуществуют в рамках комплексной стратегии, руководствуясь принципом, согласно которому достойное проживание не должно быть привилегией, а гарантией.
