В нескольких словах
В статье анализируется кризис доступности жилья в Европе, рассматриваются факторы, влияющие на рынок недвижимости, включая демографические изменения и финансовые ограничения, а также последствия для населения.
Проблемы с доступностью жилья становятся глобальными, затрагивая страны по всему миру. Эксперты отмечают рост трудностей с первичным приобретением жилья, снижение доходов домохозяйств и сложную ситуацию на рынке аренды. Влияние на ситуацию оказывают как экономические факторы, так и демографические изменения.
Одной из ключевых проблем является неспособность домохозяйств покрывать расходы на жилье из текущих доходов. Это явление может коснуться как тех, кто еще не приобрел жилье, так и тех, кто уже владеет им, вынуждая сокращать расходы на другие необходимые нужды.
Исследования показывают, что на ситуацию влияют различные факторы, включая низкие зарплаты, изменения в экономике (рост безработицы), финансовые условия (повышение процентных ставок) и новые регуляции. Эти факторы оказывают влияние на доступность жилья, создавая периоды как легкого, так и сложного доступа к нему.
Если рассматривать ситуацию в разных странах, то можно выделить общие тенденции: сложности с приобретением первого жилья (особенно для молодежи и иммигрантов), снижение доходов домохозяйств и трудности на рынке аренды, особенно в крупных городах. Эти проблемы пытаются решить с помощью различных мер, но пока без значительного успеха.
Решение проблемы осложняется долгосрочными изменениями, затрагивающими рынок недвижимости: демографические и финансовые факторы. Эти факторы, наблюдаемые в течение десятилетий в европейских странах, создают схожие проблемы с доступностью жилья.
Демографические изменения проявляются в увеличении населения, прибывающего в страну из разных уголков мира, что ведет к концентрации населения в городах. Можно выделить две основные группы: те, кто ищет работу, и те, кто ищет жилье. Поиск работы, как на международном, так и на национальном уровне, привлекает людей в города. Рост занятости в городах является важным фактором, способствующим концентрации населения.
В Испании, например, внутренняя мобильность населения (переезды между городами) выросла в три раза с 90-х годов, а иммиграция продолжает расти. Это связано с созданием рабочих мест с высоким уровнем квалификации и необходимостью в квалифицированных кадрах в крупных городах, что привлекает работников. Развитие инфраструктуры и услуг также способствует концентрации населения.
С другой стороны, растут масштабы жилищной мобильности, хотя она не всегда концентрируется в городах. Миграция пенсионеров, например, продолжает расти в некоторые районы Испании, а краткосрочная аренда распространена по всей стране, но имеет высокую оборачиваемость в крупных городах.
Финансовый кризис оказал негативное влияние на строительный сектор. Сокращение финансирования с 2009 года и заморозка спроса на жилье привели к сокращению строительства до исторического минимума. Это привело к ограничению предложения на рынке жилья, что, в свою очередь, повысило цены. Кроме того, исчезла значительная часть производственного сектора и рабочей силы, что осложняет восстановление предложения.
Ограничение кредитования также повлияло на объем ипотечных кредитов, что усложнило для домохозяйств приобретение жилья. Единственным выходом для многих остается аренда. В результате рынок аренды перегружен, а арендная плата растет, особенно в крупных городах. Рост арендной платы наблюдается в таких городах, как Мадрид, Барселона, Валенсия, Пальма-де-Майорка и Малага.
Ограничение кредитования сохраняется из-за мер по покрытию рисков, установленных в Базеле III, что влияет на активы и пассивы, финансирующие операции с недвижимостью. Пока не будут внедрены альтернативные пути финансирования сектора, финансовый барьер не исчезнет. Без финансирования застройщики не могут начинать новые проекты, если только они не используют собственные ресурсы. Это сложно в секторе, характеризующемся средними и малыми предприятиями с низкой капитализацией.
Палома Тальтавуль де ла Пас — профессор прикладной экономики Университета Аликанте.
