В нескольких словах
Владельцы жилья на окраинах городов получают более высокую доходность от аренды, чем в центре, согласно новым данным. Исследование объясняет причины этой тенденции и рассматривает перспективы рынка.
Владельцы жилья, сдающие квартиры в аренду на окраинах городов, получают более высокую доходность по сравнению с теми, кто владеет недвижимостью в центре. Об этом свидетельствуют данные Налогового агентства, опубликованные на этой неделе.
Аренда жилья продолжает оставаться одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в условиях финансовой нестабильности. Рынок аренды укрепил свои позиции как надежный актив как для крупных фондов и компаний, так и для мелких собственников, благодаря устойчивому спросу, ограниченному предложению и привлекательной доходности. Интерес к пониманию не только того, сколько можно заработать на аренде, но и где именно, растет. Последние данные Налогового агентства показывают расхождение между центром и окраинами крупных городов, где доходность собственников не всегда соответствует престижу района.
Агентство опубликовало данные за 2023 год. В этом году в отчете впервые представлены такие переменные, как средняя стоимость аренды квадратного метра в каждом почтовом индексе крупных городов, количество дней фактической аренды в году и валовая доходность от аренды. Один из выводов заключается в том, что валовая доходность значительно выше в периферийных районах, чем в центре.
Разница в доходности в основном объясняется соотношением между ценой приобретения жилья и доходом от него. По словам экспертов, в центральных районах цены на покупку традиционно выше, что значительно снижает доходность, несмотря на более высокую арендную плату. Напротив, на окраинах «первоначальная стоимость приобретения жилья была более доступной, и, хотя арендная плата ниже, соотношение между обоими факторами создает более высокую норму прибыли». Специалисты по недвижимости уже давно указывают на эту реальность, и теперь Налоговое агентство подтверждает это.
В таких городах, как Мадрид, эта тенденция видна отчетливо. Согласно данным Налогового агентства, самая высокая доходность, 8% и 7,8%, была зарегистрирована в районах Энтревиас и Павонес (оба в районе Пуэнте-де-Вальекас), двух скромных районах столицы. Также были отмечены высокие показатели доходности в нескольких районах Вильяверде, Карабанчель и Усера. Напротив, в более состоятельных районах столицы, таких как Centro, Goya, Justicia, Recoletos или Almagro, прибыль составила менее 4%.
Валовая доходность, рассчитываемая Налоговым агентством, получается путем деления среднего годового дохода от аренды на кадастровую стоимость недвижимости. Это приблизительная оценка доходности, которая не учитывает расходы или налоги и используется для сравнения географических районов однородным образом. Она относится только к домам, сдаваемым в аренду физическими лицами (компании-владельцы домов не платят IRPF), и исключает Страну Басков и Наварру, которые имеют собственные налоговые системы.
Несмотря на то, что доходность сегодня выше на окраинах, эта разница не является статичной. Эксперты отмечают, что в районах за пределами центрального кольца, например, в Мадриде за пределами M-30, арендная плата устойчиво росла в последние годы, «но у нее еще есть потенциал для роста». В качестве примера приводится случай Вильяверде, где доходность удвоилась, в то время как другие центральные районы, такие как Ретиро, показали небольшое снижение. Логика проста: «Цены на аренду в центре, похоже, достигли потолка, так как арендная плата, которую может заплатить арендатор, имеет предел, в то время как районы, исторически более дешевые, все еще находятся в стадии расширения и имеют потенциал для роста».
Подобная картина наблюдается и в Барселоне. Центр города и, в частности, все районы, составляющие L’Eixample, показывают доходность ниже 3,5%. Самые высокие показатели наблюдаются на окраинах, в таких районах, как Валлбона, Сьютат Меридиана или Торре-Баро (6,8%). В Валенсии, Севилье, Малаге и Сарагосе тенденция повторяется. «Цена приобретения жилья дешевле на окраинах, но из-за перегрева рынка аренды владельцы жилья также обеспечивают прибыльность», - отмечает архитектор-урбанист Мадридского политехнического университета. «Поэтому, пока позволяют зарплаты, если только не будет политического регулирования, которое положит конец чрезмерному росту, тенденция сохранится», - добавляет он.
Другие эксперты, такие как экономист Игнасио Эскиага, анализируют различия между районами с определенной осторожностью. Различия в валовой доходности между центральными и периферийными районами, объясняет он, могут оказаться уже, чем показывают агрегированные данные, особенно если учитывать нюансы расчетов. Коэффициент доходности — обычно измеряемый как отношение между годовым доходом и стоимостью недвижимости — зависит от двух переменных, которые не всегда точно отражают реальность: дохода от аренды и цены приобретения жилья.
С одной стороны, заявленный годовой доход может не соответствовать фактическому использованию недвижимости, будь то из-за того, что она пустовала в течение части года или, например, из-за периодов отсутствия арендаторов между контрактами. С другой стороны, стоимость жилья, используемая в качестве знаменателя, обычно рассчитывается на основе рыночных оценок или стандартных оценок и не обязательно отражает реальную цену, уплаченную владельцем на момент покупки. Это может привести к искажениям коэффициента доходности, который может быть выше, чем показывают статистические данные, особенно в таких условиях, как нынешние, когда многие дома были приобретены много лет назад по ценам, намного ниже текущих.
Данные Налогового агентства выходят за рамки крупных городов и показывают динамику, окружающую крупные города, как в случае с Толедо, Авилой, Гвадалахарой или Леридой. В них арендная плата значительно выросла за последние годы, что было вызвано перемещением домохозяйств, вытесненных из крупных столиц, в то время как цены купли-продажи еще не последовали за тем же темпом роста.
Эта ситуация, отмечает эксперт, подразумевает, что валовая доходность от аренды в данный момент высока, поскольку арендная плата опережает рост цены приобретения. Однако это кажущееся преимущество для владельцев может быть временным. По мере того, как рынок недвижимости будет корректироваться, а цены на жилье будут расти, доходность будет стремиться к выравниванию.
