В нескольких словах
Рынок жилья в Испании столкнулся с «идеальным штормом» из-за демографических изменений, финансовых регуляций, роста туризма и повышения процентных ставок. Для решения проблемы необходимо увеличение строительства доступного жилья и улучшение доступа к кредитам, особенно для молодежи. Старение населения также требует развития инфраструктуры для пожилых людей, включая увеличение количества мест в домах престарелых и создание специализированных жилых комплексов.
Жилищный вопрос стал одной из главных проблем испанской экономики.
Экономический и финансовый отчет Esade, опубликованный в этот четверг, подробно анализирует причины и возможные решения проблем на рынке недвижимости, опираясь на четыре тематические статьи. В целом, они указывают на то, что банковское регулирование, улучшающее доступ к кредитам, в сочетании с увеличением предложения нового жилья, представляется одним из самых надежных способов устранения дисбаланса, усугубляемого старением населения и ростом туризма.
В своей статье Хоан Монрас, профессор экономики Университета Помпеу Фабра (UPF), называет «идеальным штормом» совокупность обстоятельств, значительно усложнивших доступ к жилью. Автор включает в этот «коктейль» демографический фактор — увеличение продолжительности жизни; финансовые регуляции, установленные после кризиса 2008 года; рост туризма — всем приезжающим в Испанию нужно где-то остановиться, что привело к увеличению краткосрочной аренды в ущерб долгосрочной; и повышение процентных ставок после пандемии для борьбы с инфляцией.
«Некоторые из сил, вызвавших этот «идеальный шторм», скорее всего, не исчезнут», — отмечает он, хотя и предупреждает, что продолжающееся снижение ставок центральными банками «может помочь, по крайней мере частично, сбалансировать рынок аренды и купли-продажи». Однако Монрас заключает, что «окончательный результат будет зависеть от интенсивности этих различных сил».
Хосе Мария Рая, профессор Tecnocampus (UPF), углубляется в мысль о том, что дисбаланс на рынке аренды «привел к устойчивому росту цен с 2015 года», и что этому также способствовал тот факт, что «предложение нового жилья остается слабым из-за различных факторов», среди которых «нехватка земли, пригодной для строительства, нехватка рабочей силы, рост затрат на строительство (на 30% выше уровня 2019 года), изменения в регулировании и низкая производительность строительного сектора».
Рая отмечает, что «правовая незащищенность, на которую жалуются владельцы», также является «важным препятствием для долгосрочной аренды жилья». «Собственник чувствует себя незащищенным перед риском неплатежей, длительными процедурами выселения, а в случае с социально уязвимыми группами – отсутствием альтернативного жилья, предлагаемого государственными органами», — уточняет он.
В совместной статье Кристина Барсело и Лаура Креспо из Банка Испании рассматривают изменение доли жилья в имуществе домохозяйств. «С 2011 года наблюдается непрерывное снижение доли владения жильем, которая сократилась на 11 процентных пунктов, достигнув 72% в 2022 году», — отмечают авторы.
«В последние годы более высокие цены на жилье, как покупку, так и аренду, также ограничили возможности сбережений домохозяйств и повлияли на процесс накопления богатства на протяжении жизни», — добавляют они. Поэтому они предупреждают, что накопление чистых активов молодыми домохозяйствами «было меньше, чем у предыдущих поколений в том же возрасте, что приводит к увеличению неравенства между поколениями».
Больше мест для пожилых людей
В связи со старением населения и, следовательно, увеличением числа пожилых людей, Хорди Фабрегат, член правления Клуба недвижимости Esade Alumni, предлагает альтернативные варианты в жилом секторе, такие как увеличение числа мест в домах престарелых — «обеспеченность местами в домах престарелых составляет около 6,7%, что значительно ниже среднего европейского показателя, который составляет 18%», — или создание «адаптированных жилых комплексов, предоставляющих индивидуальные услуги, способствующие независимости и активному участию пожилых людей в их сообществе».
Фабрегат подчеркивает, что, по оценкам, «учитывая демографические изменения в Испании и увеличение продолжительности жизни, к 2030 году может потребоваться около 190 000 дополнительных мест».
