Жизнь как у знати: прибыльная мода на реставрацию исторических зданий

Жизнь как у знати: прибыльная мода на реставрацию исторических зданий

В нескольких словах

Реставрация исторических зданий становится все более привлекательным вариантом для инвестиций. Инвесторы видят потенциал в сохранении архитектурного наследия и адаптации старинных объектов под современные нужды, такие как жилье или туристический бизнес. Несмотря на значительные затраты, реставрация может привести к существенному увеличению стоимости недвижимости.


Крупные столицы и их окрестности остаются приоритетным выбором для инвесторов

Крупные столицы и их окрестности остаются приоритетным выбором для инвесторов и фондов, ищущих исторические здания. Мадрид - яркий тому пример: в прошлом году в покупку и реставрацию таких объектов было инвестировано более 740 миллионов евро, по данным консалтинговой компании CBRE. «Речь идет, как правило, о внесенных в каталог зданиях классической архитектуры с представительным фасадом и порталом, которые реставрируются для придания им другого назначения», - говорит Мария Майораль, руководитель отдела изменений назначения в CBRE. Помимо столиц, существуют уникальные активы и в других частях Испании.

Покупка исторических объектов, от дворцов до усадеб, как правило, неиспользуемых, стала нишей для бизнеса для инвесторов, которые выбирают их реставрацию, чтобы превратить их в жилье для собственного использования или преобразовать их в общественное место, чаще всего в отели. Lançois Doval, портал, специализирующийся на уникальной недвижимости, полагает, что в 2025 году этот сегмент будет по-прежнему характеризоваться разнообразием международных инвесторов, хотя национальные инвесторы сохранят свою роль после того, как в 2024 году они возглавили 75% сделок с уникальными активами. «Реставрация исторических зданий стала одной из основных альтернатив инвестициям, с акцентом на сохранение архитектурного наследия при одновременном внедрении современных удобств», - признает Нарсис Кастейо, директор агентства недвижимости класса люкс Lucas Fox Girona и специалист по управлению сельской и исторической недвижимостью.

Соня Лара, директор ассоциации исторических и уникальных домов Испании, добавляет: «Интерес к реставрации исторических домов заключается в сохранении, при этом поиске источника дохода, который облегчит их содержание, будь то музей, культурное пространство или туристическое жилье». В эту ассоциацию входят 450 объектов недвижимости, около трети из которых открыты для посещения и приносят экономический доход. Сельский дом в районе Жироне (Жирона). ALBERT LLORENS

Затраты на приобретение и реставрацию исторического дома варьируются в зависимости от его местоположения, состояния и размера. «В некоторых случаях они могут быть более доступными, чем новые дома, предлагая привлекательную базу для первоначальных инвестиций, но в зависимости от их состояния сохранности, предполагаемого использования и действующих правил, затраты на их реставрацию могут достигать непомерных цифр», - отмечает Лара. Вместе со своей женой Мириам Андрес Кано является владельцем с мая 2023 года дома-дворца эпохи Возрождения (Casa de los Miranda) площадью 1700 квадратных метров в Сьюдад-Родриго (Саламанка), построенного в 1550 году и перестроенного в 1870 году.

С октября 2024 года они проводят реставрационные работы в этом объекте недвижимости, в который планируют вложить вдвое больше средств, чем было выделено на его приобретение. Ремонт в основном направлен на обеспечение большего комфорта в доме за счет повышения энергоэффективности (геотермальная энергия) и перераспределения семейного жилья на верхнем этаже и размещения на нижнем этаже еще двух помещений, предназначенных для сдачи в аренду. Несмотря на инвестиции, они признают, что не получали государственной помощи на сохранение культурного наследия. «Как Хунта Кастилии и Леона, так и муниципалитет Сьюдад-Родриго активно сотрудничали, но мы не смогли претендовать на субсидии, поскольку недвижимость зарегистрирована на компанию», - признается Кано. Хотя, продолжает он, «наша цель не в том, чтобы вернуть инвестиции, а в том, чтобы иметь возможность поддерживать их и наслаждаться ими в хороших условиях».

Они получили доступ только к 80% помощи для подачи заявки на муниципальную лицензию на строительство и 3000 евро из Digital Kit для создания веб-страницы, с которой можно предлагать услуги по аренде.

Помощь

Хосе Мария Торрес, юридический консультант Casas Históricas y Singulares de España, объясняет, что только исторические объекты недвижимости, имеющие декларацию об объекте культурного интереса (BIC), освобождены от уплаты налога на имущество и IBI — при условии, что их владельцы запрашивают это и объект недвижимости не ведет экономической деятельности. Дом-дворец в Сьюдад-Родриго, несмотря на комплексную защиту, не является BIC. «Исторические объекты, не внесенные в каталог как BIC, получают только помощь, которую созывает их автономное сообщество или муниципалитет для всех объектов недвижимости, или снижение НДС с 21% до 10%, когда речь идет о реставрационных работах», - объясняет он.

Реставрация гарантирует мгновенное увеличение стоимости недвижимости. По словам Нарсиса Кастейо, «повышение стоимости может варьироваться, тем более после значительного увеличения стоимости строительных материалов в последние годы». В целом, считает он, объекты недвижимости в районах с высоким спросом, таких как Баш-Эмпорда в Жироне, могут испытать увеличение стоимости на 30–40%, если ремонт сохраняет исторический характер недвижимости и в то же время включает современные улучшения, которые делают ее привлекательной для современных покупателей.

В любом случае, «повышение стоимости уникального или исторического объекта недвижимости измеряется как на основе реставрации (находится ли он в руинах или в хорошем состоянии), так и на основе инвестиций в его адаптацию к использованию или категории созданного бизнеса. Единого критерия не существует», — отмечает Роберт Менестрей, руководитель Lançois Doval. Один из уникальных домов, который есть в портфеле этой недвижимости, недалеко от Алькоя (Аликанте), был полностью отреставрирован в 2005 году, чтобы превратиться в роскошный отель. Владелец, француз, приобрел этот объект недвижимости, который датируется концом XVIII века, в 2000 году по цене 280 000 евро. В то время дом был полностью заброшен, и реставрация была кропотливым процессом, который длился десятилетие. Кроме того, для сохранения подлинности дома были приобретены тщательно отобранные старинные материалы. В настоящее время дом, переоборудованный в отель, выставлен на продажу за 4,9 миллиона евро.

«Повышение стоимости, возможность нового использования и очарование этих исторических зданий гарантируют, что инвестиции в этот тип недвижимости по-прежнему будут привлекательным вариантом в долгосрочной перспективе», — заключает Менестрей.

Про автора

Журналист и аналитик, разбирающийся в экономике, политике и международных отношениях. Объясняет сложные темы доступно.