В нескольких словах
Рост цен на жилье в Испании объясняется инвестиционной и спекулятивной деятельностью, а не только дефицитом предложения или ростом населения. Эксперты призывают к регулированию рынка для борьбы со спекулятивным спросом.
Распространенное мнение о том, что рост цен на жилье в Испании объясняется исключительно нехваткой предложения и демографическим ростом, опровергается недавним анализом. Несмотря на то что с 2021 по 2025 год население Испании увеличилось примерно на два миллиона человек, а ежегодно создается более 200 000 новых домохозяйств, темпы нового жилищного строительства значительно отстают.
Однако, согласно данным Банка Испании, цены начали расти десятилетие назад, задолго до недавнего всплеска демографического роста. Исследование сравнило динамику населения и цен (как покупки, так и аренды) в муниципалитетах с населением более 50 000 человек в период с 2014 по 2022 год.
Удивительно, но во многих муниципалитетах, где наблюдалась убыль населения, цены на жилье все равно значительно выросли. В некоторых случаях цены удвоились, несмотря на сокращение числа жителей. Ситуация с арендой еще более показательна: цены выросли практически во всех муниципалитетах, даже в тех, где наблюдается демографический спад, с увеличением на 18-27% в районах с наибольшим снижением численности населения.
Это происходит потому, что удорожание жилья объясняется, в первую очередь, не ростом населения, а инвестициями и прибыльностью. Рост нежилого спроса – включающий туристические апартаменты, второе жилье, покупки иностранцев-нерезидентов или спекулятивные инвестиции – является основным драйвером роста цен. Эти явления могут даже приводить к вытеснению местного населения, вызывая обратный эффект: меньше жителей, но более дорогое жилье.
Все это происходило в период количественного расширения, с дешевыми деньгами, очень низкими процентными ставками и сильным стимулированием финансовых рынков. Этот контекст подпитывал рынок недвижимости и укреплял идею о том, что стоимость жилья будет продолжать расти, что подтолкнуло цены значительно выше того, что оправдал бы жилой спрос.
Значительная часть этого ценового давления исходит от инвесторов, а не от семей, ищущих жилье для проживания. Проблема не в том, что домохозяйства конкурируют за дома. Инвесторы обладают большей ликвидностью и покупательной способностью, могут платить больше и оттесняют многие семьи, ищущие свое первое жилье. Таким образом, семьи исключаются не из-за нехватки домов, а потому, что они не могут конкурировать с инвестиционным капиталом.
Если это основные факторы удорожания жилья, то решение заключается не в строительстве большего количества зданий, а в изменении правил рынка: сдерживании спекулятивного спроса и усилении спроса на постоянное жилье. Прежде чем продолжать строительство, необходимо регулировать в этом направлении, ограничивая туристические квартиры, сезонную аренду и накопление жилья, среди прочих мер. Главная задача – воздействовать на основные причины удорожания жилья и остановить спекулятивные и финансовые использования, которые сокращают предложение и толкают цены вверх.
