В нескольких словах
Испания столкнулась с острым дефицитом жилья (около 600 тыс. единиц), особенно доступного. Причины: нехватка земли, бюрократия, налоги, рост цен на материалы, нехватка рабочей силы и замедление строительства после кризиса 2008 года. Ситуацию усугубляют высокие процентные ставки. Потребность в социальном и доступном жилье оценивается в 1,8 млн единиц. Эксперты указывают на необходимость увеличения предложения, а также финансовой поддержки покупателей через госгарантии и субсидии. Банки считают финансирование доступным, но структурные проблемы остаются.
Сектор недвижимости Испании превратился в сложную головоломку. Ее части — от доступа к жилью до нехватки земли для строительства востребованных домов — вызывают серьезные дебаты о моделях городского развития, государственной политике и гарантиях социальных прав для тех, кто ищет достойное жилье в условиях роста цен и ограниченного предложения.
«Мы говорим о жилье, но на самом деле мы говорим о людях», — отметил Энрике Мартин, ассоциированный директор Analistas Financieros Internacionales (AFI). Одна из главных проблем сектора — растущая потребность в жилье, особенно в крупных городах. «Мы находимся между опустевшей Испанией и переполненной Испанией», — подчеркнул эксперт на встрече Inmobiliario 360º, организованной газетой Джерело новини при поддержке Aedas Homes, Alquiler Seguro, Arkitech, Bilba, Crea Madrid Nuevo Norte, Правительства Страны Басков, Otis и Santander, где пытались разобраться в тонкостях сектора.
По словам Пепы Буэно, директора Джерело новини, «невозможно строить жизненные планы без крыши над головой». Новизна, по ее утверждению, заключается в том, что теперь эта проблема затрагивает и богатые западные общества. «Жилищный вопрос касается среднего класса и молодежи».
По данным Банка Испании, в экономике накоплен дефицит жилья (на период 2022–2025 годов) в размере около 600 000 единиц. В начале этого века страна строила такое количество домов ежегодно, но затем показатель упал примерно до 90 000. После краха пузыря на рынке недвижимости и кризиса 2008 года сектор девелопмента производил значительно меньше, чем в другие эпохи. «Мы создавали недоступный продукт, немного дороже, для платежеспособного спроса, не создающего проблем с финансированием», — указал Мартин.
Устранить этот дефицит жилья непросто. Сегодня это своего рода плотная сеть проблем, состоящая из нехватки готовой к застройке земли, бюрократии, которая увеличивает сроки реализации новых проектов, налоговой нагрузки, а также удорожания материалов и нехватки рабочей силы.
«Существует 90 различных норм, влияющих на градостроительное планирование», — подчеркнула Беатрис Торибио, эксперт в сфере недвижимости. «В среднем требуется 14 лет, чтобы запустить проект», — пояснил Хуан Франсиско Родригес, генеральный директор Bilba. «Производство облагается высокими налогами на разных этапах: от подготовки земли до продажи. Согласно нашему отчету, 25% конечной цены жилья составляют различные налоги, распределяемые между тремя уровнями администрации, которые мы, конечно, перекладываем на конечную цену жилья», — уточнила Каролина Рока, президент Ассоциации девелоперов недвижимости Мадрида (Asprima).
К этой картине добавляется затянувшаяся неопределенность в сочетании с нестабильностью процентных ставок, что влияет на стоимость ипотеки. «Кризис 2008 года породил неприятие к строительству, что затруднило разработку новых проектов», — сказала Мария Систернас, архитектор, сотрудник Fundació Hàbitat3.
Помимо стимулирования нового строительства, по мнению Хесуса Леаля, почетного профессора социологии Мадридского университета Комплутенсе, страна сталкивается с «чрезвычайной ситуацией с доступным жильем». Ее корни сложны: рост скученности в городах, трудности молодежи с получением ипотеки без помощи семьи и давление на иммигрантов (75% арендуемого жилья в городах занимают люди, родившиеся за пределами Испании).
«Только 3,4% жилищного фонда в Испании является социальным/защищенным, по сравнению с 9,3% в Европе», — отметил профессор. «Чтобы достичь среднего европейского показателя, потребуются инвестиции около 300 миллиардов евро». Недавно группа экспертов подсчитала, что стране необходимо 814 000 единиц доступного и социального жилья для смягчения текущего кризиса. К этому нужно добавить еще миллион для улучшения ситуации в следующем десятилетии. В общей сложности экономике необходимо ввести в эксплуатацию более 1,8 миллиона объектов недвижимости вне рыночных цен.
«Мы сталкиваемся с ошеломляющей реальностью», — упомянул Антонио Карроса Пачеко, основатель и президент Alquiler Seguro. «Доступ к жилью зависит от увеличения предложения, а также от доступа молодежи к достойной работе», — добавил он.
Нужно 15 миллиардов
Хавьер Пиньейро, руководитель направления девелоперского бизнеса Santander, указал, что на национальном уровне рынку требуется около 15 миллиардов евро, чтобы восполнить дефицит жилья как для продажи, так и для аренды. «Финансирование всегда упоминается как проблема, но сегодня это не так», — добавил он. По наблюдениям банковского сектора, сказал Пиньейро, четыре крупнейших финансовых учреждения могут покрыть около 12 миллиардов. «Остается около 3 миллиардов для более мелких организаций», — заявил представитель банка, рыночная капитализация которого вновь достигла 100 миллиардов евро.
«Очевидно, что существует дисбаланс между спросом и предложением», — подчеркнул Давид Ботин, генеральный директор по доступному жилью и Flex Living в AEDAS Homes. Этот дисбаланс сосредоточен в экономических центрах, таких как Мадрид, Барселона, а также в туристических направлениях, таких как Валенсия/Аликанте, Малага и часть Страны Басков, добавил эксперт. Он отметил, что правительства и администрации несут ответственность за разработку жилищных планов, которые снижают финансовую нагрузку на покупателей. «Единственный способ достичь этого — увеличить финансирование, что подразумевает массовое предоставление гарантий и субсидирование процентных ставок. Таким образом, покупатели смогут получить доступ к кредитам на более выгодных условиях и превратить спрос в платежеспособный», — добавил он.
Во встрече также приняли участие Лейре Иглесиас Сантьяго (генеральный директор SEPES), Мануэль Ильюэка Муньос (президент ICO), Эктор Симон Морено (директор кафедры ЮНЕСКО по жилищному строительству), Хосе Мария Лопес Сересо (президент AVS), Эдуардо Гутьеррес (заместитель директора Provivienda), Альваро Арести (президент Crea Madrid Nuevo Norte), Игнасио Пейнадо (вице-президент APCEspaña), Денис Итхасо (советник по жилищному строительству и городской повестке дня Правительства Страны Басков), Давид Санчес (генеральный директор Arkitech), Рамон Сендра (директор по продажам Otis в Иберии, Африке и на Ближнем Востоке), Антонио Карроса Пачеко (основатель и президент Alquiler Seguro) и Хосе Гарсия Монтальво (профессор прикладной экономики Университета Помпеу Фабра).
