Повышение налога в Каталонии ставит под угрозу сделки с жильем

Повышение налога на передачу имущества в Каталонии

Повышение налога на передачу имущества в Каталонии, с 10% до 20% от стоимости недвижимости для крупных собственников, может парализовать сделки и, следовательно, затормозить приток и отток инвесторов. Первым пострадавшим может стать немецкий фонд Patrizia, который с октября прошлого года пытается продать около 540 квартир в аренду в районе Барселоны за 150 миллионов евро.

26 марта в Официальном вестнике Каталонии был опубликован декрет, устанавливающий это повышение ITP и AJD (Документированные юридические акты). Этот налог на передачу имущества вступит в силу с 27 июня и затрагивает тех, кто определяется как крупные собственники: те, у кого более десяти домов или пять в напряженных зонах в автономном сообществе. Кроме того, отменяется льгота в размере 70% по ITP для риэлторских компаний. Правительство Каталонии также повышает AJD с 2,5% до 3,5%. Это увеличение ITP ставит под угрозу операции и еще больше отпугнет крупных инвесторов в жилье в Каталонии, утверждают источники на рынке недвижимости.

Проблема, которую видят эти эксперты, заключается в том, что это автономное сообщество, как и в других регионах с крупными городами, нуждается в большем предложении домов в аренду, которые в принципе должны быть построены за счет частного капитала из-за необходимого большого объема инвестиций, но если будут введены ограничения на будущие передачи, частный сектор не будет заинтересован в строительстве арендного парка. Обычно застройщик, который строит дома для аренды, не является тем же, кто впоследствии оставляет недвижимость в долгосрочном владении, поскольку последний обычно является основным или консервативным капиталом (с низкими требуемыми доходами).

Но перед лицом налоговых барьеров в Каталонии эксперты указывают, что капитал - который обычно является международным - перейдет в другие географические зоны. Случай с Patrizia иллюстрирует, что может произойти в Каталонии. Немецкая управляющая компания приобрела в 2022 году портфель из 1500 домов у застройщика BeCorp, домов с арендной деятельностью и других в стадии строительства, за 600 миллионов евро. Сейчас она продает указанные 540 единиц, построенных в период с 2020 по 2023 год, с которых она намерена выручить 150 миллионов и которые расположены в таких населенных пунктах, как Бадалона, Абрера и Сант-Жуст-Сан-Жуст-Десверн. Для реализации этого процесса немецкая фирма наняла консалтинговую компанию JLL.

Как указывают опрошенные источники, сейчас может произойти так, что Patrizia получит пониженные ставки или если не найдется покупателя, который возьмет на себя это изменение налогообложения (которое повлияет на последующие передачи), в конечном итоге немецкий фонд сможет продать жилье по одному, из-за высокого спроса на покупку среди частных лиц, что приведет к сокращению парка арендного жилья. Это же решение, о сделках по одной единице, приняли другие крупные фонды в Каталонии после вступления в силу потолка арендной платы, такие как Blackstone, через socimi (котирующаяся на бирже компания по инвестициям на рынке недвижимости) Testa; Cerberus через свою компанию Macc Residencial и socimi Vivenio, принадлежащую фондам APG и Aware и управляемую Renta Corporación, как было опубликовано Cinco Días в январе.

Обстоятельства складываются таким образом, что Patrizia выставила на продажу именно портфель жилья, расположенного в Каталонии, сразу после того, как был утвержден потолок цен на аренду. Эти здания полностью сданы в аренду арендаторам из-за высокого спроса на жилье в Барселоне, как и в других крупных городах и столичных регионах. Декрет Женералитета, который должен быть утвержден в парламенте, устанавливает некоторые освобождения и льготы. Например: для социальных застройщиков; если недвижимость предназначена для юридического адреса крупного собственника; для жилищных кооперативов; или для преобразования офисных зданий в жилье с официальной защитой, среди прочего.

Patrizia является одним из крупнейших европейских фондов недвижимости, инвестирующим в различные секторы. В Испании они вышли на такие сегменты, как арендное жилье, логистика или студенческие общежития, среди прочего. От этой фирмы отказались комментировать текущую операцию.

Среди крупнейших арендодателей в Каталонии — Caixabank (с 5064 единицами); Blackstone (2493 дома, если учитывать другие компании, такие как Aliseda/Anticipa), Azora и CBRE Investment Management через Nestar (1046); Cerberus (980) и Santander (575), согласно данным, собранным Civio в прошлом году. Vivenio не уточняет, сколько домов у нее в этом автономном сообществе, хотя, когда она вышла на биржу в 2018 году, у нее было 598 единиц.