Повторяю: Нужно строить больше жилья

Заоблачные цены на жилье — главная проблема миллионов испанцев

За десятилетие покупка подорожала на 35%, а аренда — значительно больше. Снижение цен на жилье — глобальная проблема, не имеющая простого решения. Она требует комплекса различных мер. Я убежден, что Испания должна кратно увеличить социальное жилье и поддерживаю (радикальное) повышение налогов на землю и недвижимость, не являющуюся первым жильем. Но первым шагом является простое, надежное и, как ни странно, противоречивое действие: нам нужно строить больше домов.

Эта идея подкреплена экономической теорией. После кризиса, с созданием новых домохозяйств, спрос резко вырос: многие люди ищут крышу над головой. Покупатели конкурируют друг с другом, и это толкает цены вверх. Кроме того, каждая транзакция сокращает «запас» пустующего и желаемого жилья, подталкивая их еще больше. Увеличение предложения будет действовать в обратном направлении: с построенными новыми домами продавцы будут конкурировать за покупателей, сдерживая цены.

Это не просто теория. Опыт и исследования множества стран подтверждают эту логику: строительство удешевляет жилье.

Я сразу же упомяну эти доказательства, но сначала хочу опровергнуть один аргумент против строительства. Есть люди, обеспокоенные нехваткой жилья, которые не хотят нового строительства. Некоторые говорят, что этого недостаточно в качестве решения — что верно, но не является причиной — а самые радикальные говорят, что это контрпродуктивно. Часто в качестве доказательства приводят пузырь 2007 года: «Чем больше строили, тем больше взлетали цены», — говорят они. Но это очень слабый аргумент. Во-первых, потому что пузырь был безумием необузданного спроса. Покупательская лихорадка была причиной всего: она взвинтила цены, а также строительство. И во-вторых, потому что наблюдение неполное. После строительного бума в те годы, когда Испания была наводнена кирпичами, цены упали!

Цены упали в 2010 году не только (и не обязательно) из-за избытка предложения. Это были годы глубокого кризиса, и спрос на дома рухнул. У банков закончились кредиты, прекратился миграционный поток, и многие люди потеряли работу. Однако в стране, которая религиозно верила, что жилье никогда не подешевеет, важно помнить, что оно все-таки подешевело: в период с 2008 по 2015 год стоимость средней купли-продажи упала на 35%. Мы даже можем перевернуть аргумент против строительства, взглянув на те годы. На графике я показываю каждую провинцию в зависимости от падения цен и общего количества домов, построенных в 2005-2017 годах. Вывод? Провинции с наибольшим избытком завершенного строительства во время пузыря впоследствии увидели большее падение цен. Связь не сильная, потому что в каждой провинции смешано много факторов, но она есть.

Доказательств предостаточно: строительство работает

Исследования и примеры в защиту строительства жилья ошеломляют. Вот неполный список:

• (1) Одним из примеров является Миннеаполис. Там строится в три раза больше домов, чем в других городах Среднего Запада США. С успехом: в то время как в Цинциннати или Индианаполисе цены на жилье выросли на 12% и 22% за пять лет, в Миннеаполисе они упали более чем на 20%.
• (2) Другие исследования связывают строительство домов с более дешевой арендной платой. Например, в этой работе по Германии говорится, что увеличение предложения жилья на 1% снижает цену аренды на 0,19%. Как? Увеличивается предложение вторичного жилья, даже на рынках с высоким спросом.
• (3) Журналист Джон Берн-Мердок проанализировал в Financial Times контраст между Техасом и Калифорнией: в таких городах, как Остин или Хьюстон, построено в три раза больше, чем в Сан-Франциско, и цены растут вдвое медленнее.
• (4) Тот же автор изучил случай Кройдона, района Лондона, который в 2018 году изменил свои правила планирования в пользу «уплотнения», разрешив владельцам преобразовывать свои дома на одну семью в небольшие многоквартирные дома. Результат соответствует общей тенденции: цены упали на 20%, в то время как в Лондоне они выросли.
• (5) Похожий пример — Окленд, крупнейший город Новой Зеландии, который также поощряет строительство с высокой плотностью застройки. Согласно анализу экономиста Мэтью Малтмана, цены на дома в Окленде выросли всего на 20% с 2016 года, «что резко контрастирует с 65% ростом, наблюдаемым в остальной части страны».
• (6) Это тот же вывод другого недавнего исследования в Швейцарии. Там новые правила помогли построить больше, снизить цены на землю и сдержать цены на дома, особенно в районах с высоким спросом.
• (7) Наконец, обширная литература показывает, что строительство домов имеет сквозные преимущества. Хотя покупатели нового жилья по рыночной цене, как правило, имеют высокие доходы, это дополнительное предложение вызывает «цепочки переездов», высвобождая квартиры также в районах с скромными домами. Это было показано в недавних исследованиях в США, Швеции или Финляндии. Например, в Хельсинки на каждые 100 новых домов освобождается 66 для домохозяйств со средним доходом и 31 для домохозяйств с низким доходом. Такова логика эффекта «фильтрации»: новые дома вызывают переезды, которые в конечном итоге приносят пользу и тем, кто ищет более дешевые дома.

Строительство — это не конец

Строительство домов необходимо, чтобы у каждого был дом, но я думаю, что этого будет недостаточно. Поэтому неправильно ставить искусственную дилемму, где мы должны выбирать между строительством или перераспределением. Те, кто презирает строительство как решение, впадают в ошибку с нулевой суммой, как Трамп с тарифами. Они рассуждают так, как если бы количество домов было фиксированным, и единственный способ справиться с дефицитом — это их распределить. Симметрично, также наивны те, кто считает, что рынок справедливо распределит дома. Я выступаю за политику перераспределения в целом, но особенно в отношении богатства недвижимости. Земля — это позиционный товар, дефицитный по своей природе. Социальный и технологический прогресс может дать нам всем доступ к врачу, Netflix и оплачиваемому отпуску, но физически невозможно, чтобы мы все жили в центре города. Поэтому я поддерживаю политику распределения, такую как кратное увеличение социального жилья или налогообложение земли и второго, третьего и энного жилья.

Уже существует растущее неравенство среди собственников. Классовый и поколенческий разрыв: 38% домохозяйств в возрасте 40 лет живут без собственности, в то время как 62% в возрасте 70 лет имеют два дома.

Строительство домов не все исправит, но нестроительство усугубит ситуацию.

Обман — это выбирать между перераспределением и строительством. Мы можем делать и то, и другое, и не допустить, чтобы поколение определялось своим наследством или заоблачными ценами на аренду.

* * *

Для меня эта тема имеет нечто биографическое. Я начал писать в интернете именно о жилье, еще в 2006 году, когда мы спорили о том, будет кризис или нет. Я был осторожным пузыристом. Моим первым текстом с каким-то успехом был калькулятор, позволяющий решить, что лучше: купить или арендовать. Я не купил в том безумии, а потом жил в трех или четырех городах, счастливо передвигаясь налегке (я даже переезжал на поезде). Но в эти дни я думаю, что мы купим дом. Я сделаю это, раздраженный ценами, хотя и осознавая привилегию: я хочу отвести дочь в школу пешком и сделать дырки в стене.