В нескольких словах
В связи с ростом населения и нехваткой жилья в Мадриде и Барселоне, переоборудование коммерческих помещений в жилые становится всё более популярным и прибыльным бизнесом, несмотря на бюрократические сложности и налоговые нюансы. Этот тренд позволяет увеличить предложение жилья, хотя и не всегда решает проблему доступности.
Кирпичи – как перелётные птицы.
Перевод коммерческих помещений в жилые играет всё большую роль в некоторых регионах, где население растёт каждый год, а жилья не хватает. В Мадридском регионе проживает семь миллионов человек, и за последние два десятилетия он вырос более чем на 20%. Национальный институт статистики (INE) оценивает, что к 2037 году здесь будет проживать чуть более восьми миллионов человек. Это означает, что жилищный фонд увеличится с 2,7 миллиона до 3,2 миллиона в этом году.
Создание домохозяйств намного опережает ввод жилья на рынок. По прогнозам, в 2025 году количество новых домохозяйств увеличится примерно на 57 000, в то время как сертификаты об окончании строительства едва достигают 22 000 (октябрь 2024 г.), согласно данным Ассоциации застройщиков Мадрида (Asprima). Чтобы удовлетворить спрос и избежать увеличения дефицита, необходимо строить около 40 000 новых домов в год. Так рынок будет регулироваться. Идеи? «В этой ситуации некоторые владельцы переоборудовали коммерческие помещения в жилые, хотя изначально эти преобразования не соответствовали всем нормам. Но муниципалитеты предпочли разрешить эти изменения, чтобы не иметь закрытые помещения и не ухудшать городские районы», — говорит Рубен Козар, генеральный директор по бизнесу Foro Consultores Inmobiliarios.
Для тех, кто не может арендовать квартиру из-за высоких цен, подвалы и полуподвалы стали более дешёвым и независимым вариантом аренды, хотя бум цен на рынке привёл к тому, что даже эти продукты больше нельзя назвать доступными. В Мадриде, в районе Мораталас, подвал с двумя спальнями и площадью 60 квадратных метров может стоить до 1300 евро в месяц.
Это также стало одним из самых прибыльных видов деятельности для вкладчиков, стремящихся получить максимальную отдачу от своих инвестиций. Например, Gumper Asesores Inmobiliarios подчеркивает, что «покупка коммерческого помещения и его преобразование в жилое может быть на 50% дешевле, это половина того, что пришлось бы заплатить за дом с такими же характеристиками, и при этом можно получить вдвое больше прибыли».
Если, помимо прибыли, мы учтём, что только в Мадриде, по подсчётам Каролины Рока, президента Asprima, необходимо «187 000 домов, чтобы удовлетворить спрос и предложение», никого не удивляет, что это преобразование в моде. География изменений очевидна. «Особенно это заметно в Мадриде и Барселоне, где нехватка жилья очевидна», — говорит представитель Fotocasa. Самые скромные вкладчики ищут небольшие помещения, около 40 или 50 метров. Остальные выбирают просторные и большие помещения, и даже в некоторых случаях их можно использовать для строительства нескольких домов. Пандемия оставила много свободных помещений, и они используются. За неимением домов, находчивость. Цифры сходятся.
Этот бизнес контролируется небольшими компаниями или частными лицами, которые оформляют изменение градостроительных норм и выставляют помещение, уже преобразованное в жилое, на продажу или в аренду. Никто не представляет себе инвестиционный фонд, управляющий сотнями миллионов, входящий в малый бизнес. «Насколько нам известно [данные колеблются между уверенностью Кадастра и повседневной деятельностью, которую видят профессионалы], они размещаются относительно быстро», — размышляют в Fotocasa.
Туристическое направление
Назначение многих из этих квартир колеблется между традиционной и туристической арендой. В столице зарегистрировано 17 360 мест отдыха, и только 7% (1 131) являются легальными. Мэр Хосе Луис Мартинес-Альмейда ужесточил санкции до 100 001 евро. «Хотя было наложено всего 183 штрафа на сумму 30 000 евро», — признаёт представитель муниципалитета по электронной почте. Около 5,49 миллиона. Благодатная почва для смены использования. «Мы, конечно, замечаем в Мадриде, что спрос на эти помещения растёт», — отмечает Иньяки Альварес, франчайзи Look & Find в Ретиро и Делисиас. «Это тенденция. Всё чаще на бывших торговых улицах, почти забытых, есть много мест, которые меняют своё назначение», — рассказывает он. Даже у некоторых есть отдельный вход. Лучше приобретать или арендовать в таких районах, как Пасифико или Вальекас, где помещения стоят меньше, но их можно сдавать в аренду или продавать по ценам, которые дают больше прибыли, даже до 50%. Ошибка — приобретать в районе Саламанка за миллион и пытаться сдать в аренду за тысячи евро. Простая логика.
В другом крупном испанском городе, Барселоне, «преобразование помещений на первом этаже в жилые не является приоритетной политикой», — признаёт член каталонского муниципалитета. Причина? Они хотят гарантировать хорошую пригодность домов для проживания, потому что есть явное стремление к диверсификации деятельности в районах. Цифры — это эхо, которое отражает эту политику. В 2016 году в жилые помещения во всём городе было преобразовано всего 115 нижних этажей, а в 2023 году (последние обновлённые данные) было допущено только 69. Очень мало. Фактически, Сантс-Монтжуик (185), Орта-Гинардо (162) и Сарриа-Сант Жерваси (158) были районами, которые больше всего ощутили эти изменения — в этом временном интервале: 2016-2023 годы. На другой стороне — Сиутат Велья (62) и Лес Кортс (64).
Правила разрешают преобразование, но это нелегко. Например, в некоторых местах муниципалитет даёт разрешение на изменение использования, но всегда с целью сохранения районной торговли, классической деятельности и смешения бизнеса. Пример этой политики можно увидеть, прогуливаясь по улицам старого города Грасия. Всё это указано в статье 225 градостроительных норм генерального столичного плана. Кроме того, он должен соответствовать минимальным требованиям к пригодности для проживания, и этаж никогда не должен увеличивать плотность населения в районе, где он установлен. Ограниченное количество изменений в использовании демонстрирует трудность преобразования помещения в дом.
Эти цифры преобразований невелики. Для некоторых они даже не являются облегчением. «Решение очевидно: выпустить больше земли на рынок», — восклицает Хесус Дуке, вице-президент Alfa Inmobiliaria. «Хотя лучше, чтобы это было жильё, чем если эти коммерческие помещения закончат тем, что утонут в грязи». Тем временем на заднем плане возникает эхо абсолютной срочности.
До 90% в подоходном налоге
За неимением земли прибегли к налогообложению. Арендодатели, сдающие в аренду помещения, преобразованные в жилые, смогут снизить подоходный налог до 60% от прибыли, полученной от аренды. Необходимо выполнить два условия: большая часть средств, предназначенных для ремонта помещения, должна быть направлена на структурные элементы (крыши, фасады, каменная кладка). Никакого газа, столярных изделий или сантехнических работ. И, кроме того, владелец должен инвестировать в ремонт сумму, превышающую 25% от стоимости приобретения помещения. Конечно, недвижимость должна сдаваться в аренду как постоянное жильё. Туристическое жильё исключено из игры. «Однако», — говорит Карлос Куадрадо, президент Технических специалистов по налогам (Gestha), — «если первое условие не выполнено, постоянный вычет на жильё остаётся на уровне 50%». Он напоминает, что некоторые правила изменились. «Закон о жилье от мая 2023 года расширил бонусы в зонах напряжения, которые могут достигать 90% полученного дохода. Хотя мы ясно понимаем, что налогообложение не является решением», — заключает Куадрадо.
