В нескольких словах
Покупка квартиры со сквоттерами, действующими арендаторами или приобретение только голой собственности может показаться выгодной из-за более низкой цены. Однако такие сделки сопряжены со значительными юридическими сложностями, рисками и потенциально длительными и затратными процессами по восстановлению полного контроля над недвижимостью (например, выселение). Эксперты считают такие варианты более подходящими для институциональных инвесторов, способных нести издержки, и настоятельно рекомендуют частным покупателям тщательный анализ и юридическую консультацию перед сделкой.
«Продается квартира с проживающими, отличный район. Просмотры невозможны!» — такие объявления все чаще встречаются на крупных порталах недвижимости. Это жилье предлагается по цене несколько ниже обычной. То же самое происходит, если в квартире есть арендаторы с действующим договором или продается только право собственности без права пользования (голая собственность): сделка обходится дешевле среднего, но, как гласит мудрая пословица, «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».
Сниженная цена объясняется повышенной юридической сложностью таких операций. Покупатель может потратить месяцы, годы, а то и десятилетия, чтобы получить полное владение собственностью. Во многих случаях это приходится рассматривать как долгосрочную операцию, что не по карману многим частным лицам.
Поэтому тем, кто готов приобрести недвижимость на таких условиях, настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристами, специализирующимися на праве недвижимости. Важно принять меры предосторожности и провести своего рода due diligence (тщательный анализ) ситуации с квартирой: детально изучить юридический статус, данные договора аренды, включая сроки и продления, наличие обременений и т.д.
Когда выгодно покупать квартиру со сквоттерами?
Многие эксперты предупреждают, что такие приобретения больше подходят институциональным инвесторам или крупным владельцам недвижимости, чем частным лицам. Причина? Их возможности для маневра перед лицом юридических рисков, связанных с такими квартирами. «Экономическая мощь позволяет им приобретать такие объекты по низкой цене, лучше справляясь с временными и финансовыми затратами на восстановление владения и приведение жилья в порядок после этого, всегда с расчетом на рост стоимости этой недвижимости со временем», — объясняет Сантьяго Гомес-Вильярес, партнер Montero Aramburu & Gómez Villares-Atencia.
Частные лица несут те же риски, но их возможности справиться, например, с задержкой в восстановлении владения и сопутствующими экономическими издержками обычно меньше. Это процедуры, снижающие краткосрочную рентабельность.
Как можно выселить сквоттеров из недвижимости?
Другие источники подчеркивают, что мало что можно сделать до тех пор, пока не будет произведено выселение, которое добавляет расходов к итоговой сумме. «Это головная боль. Для частного лица это не кажется подходящей инвестицией, если только нет возможности сыграть на скидке. Сложно дать однозначный ответ, стоит ли это делать: будь я на их месте, я бы не стал покупать квартиру с незаконными жильцами», — предупреждает юрист, консультирующий крупных операторов недвижимости. Действительно, добиться выезда сквоттеров обычно сложно и дорого.
Существует два судебных пути для восстановления права собственности при покупке квартиры со сквоттерами: уголовный и гражданский. Для первого необходимо подать заявление о предполагаемом преступлении незаконного захвата чужого жилья; делом займутся следственные суды по месту нахождения жилья. Цель — добиться обвинительного приговора, обязывающего к выселению с помощью судебных приставов и полиции, если потребуется. Можно пойти и гражданским путем, подав иск о выселении из-за отсутствия законных оснований для проживания (precario) в суды первой инстанции. Таким образом можно получить решение суда, обязывающее к выселению, при необходимости с принудительным исполнением.
Сколько может занять выселение?
Любое из этих действий может занять довольно много времени, хотя это зависит от загруженности судов. Обычно процесс длится от шести месяцев до года, но проживающее лицо может подавать апелляции или предпринимать другие юридические действия, чтобы остаться в квартире дольше.
Можно также провести предварительную оценку ситуации. «В качестве совета можно начать процесс переговоров со сквоттером до принятия обязательств перед продавцом, оценить риски и учесть их при переговорах о цене покупки», — отмечает Оскар Ортега из фирмы Hidalgo Abogados. Таким образом, можно будет тщательно оценить сделку купли-продажи, учитывая конкретную семейную и экономическую ситуацию занимающего лица и его готовность к добровольному выезду.
Что означает покупка голой собственности на квартиру?
Еще один все более частый вариант — найти жилье дешевле обычного, где продается голая собственность. Но что это значит? «Покупка недвижимости материализуется через приобретение полной собственности, которая включает как право собственности (голая собственность), так и право пользования и извлечения выгоды (узуфрукт), которое может быть временным или пожизненным, то есть до смерти узуфруктуария», — поясняет юрист Оскар Ортега. Когда узуфрукт прекращается, вы становитесь полным собственником.
Ключевым моментом является определение стоимости права пользования. Для этого необходимо учитывать такие переменные, как возраст узуфруктуария (если узуфрукт пожизненный) или его продолжительность (если он временный): чем дольше срок пользования или старше возраст, тем ниже будет стоимость узуфрукта. И это влияет на цену.
Какие риски несет голая собственность?
Среди аспектов, которые нужно контролировать, — возможность передачи узуфруктуарием своего права третьему лицу. Также важно, кто будет нести расходы по содержанию недвижимости. Необходимо договориться, кто будет оплачивать коммунальные платежи, налог на недвижимость (IBI), возможные ремонтные работы, взносы на капитальный ремонт и т. д. «Все эти детали должны быть четко прописаны при передаче права, чтобы избежать будущих конфликтов, которые могут дойти до суда», — предупреждает Сантьяго Гомес-Вильярес.
Также может случиться, что дети или другие родственники, проживавшие с узуфруктуарием, откажутся освободить жилье после его смерти. Если они останутся в квартире, будет считаться, что они занимают ее незаконно, и придется начинать уголовное или гражданское производство.
Могут ли наследники требовать голую собственность как часть обязательной доли?
Наследники имеют полную свободу действовать по своему усмотрению после смерти узуфруктуария для требования своей обязательной доли, хотя это не может повлиять на продажу, совершенную при жизни наследодателем, если она была проведена в соответствии с законом. «Причины, по которым действительность договора может быть оспорена, связаны с наличием установленных законом оснований для недействительности, но не с самим договором, а с правомочиями его стороны, или если сделка будет сочтена дарением, наносящим ущерб обязательной доле (donación inoficiosa), из-за того, что она была совершена не по рыночной цене», — утверждает юрист Оскар Ортега. Логично принять необходимые меры для предотвращения конфликтов в будущем, и иногда это сводится к тому, чтобы наследники знали о сделке, совершенной их родителями.
Условия могут быть согласованы абсолютно свободно. Например, можно договориться о последовательном узуфрукте, чтобы после смерти владельца права оно перешло к его наследникам. Формулы могут быть достаточно гибкими и адаптированными к обстоятельствам каждого случая.
А если я куплю квартиру, уже сданную в аренду?
Этот сценарий также имеет множество нюансов. Обычно новый собственник становится на место предыдущего, то есть принимает на себя условия договора аренды. Это означает, что он не сможет выселить арендаторов, пока договор действует. «Покупатель вступает в права и обязанности продавца в отношении договора аренды и, в принципе, будет обязан соблюдать его условия до истечения срока», — утверждает Сантьяго Гомес-Вильярес.
В зависимости от содержания договора, придется обращаться в суд, если есть желание досрочно расторгнуть договор аренды. Однако Оскар Ортега отмечает, что можно попытаться добиться выселения из-за необходимости личного использования жилья, если это прямо предусмотрено в договоре как основание для досрочного расторжения. Также можно попытаться выселить арендаторов или прекратить договор аренды при наличии законных оснований: неуплата арендной платы, истечение срока аренды и т. д. После судебного решения о выселении арендаторов собственник сможет сдать жилье другим лицам.
Можно ли изменить условия аренды?
В этом случае руки также будут связаны. Даже если покупка жилья осуществляется в качестве инвестиции, действующий договор аренды должен соблюдаться полностью. Нельзя повышать арендную плату или требовать больший залог; другое дело, если новый собственник договорится с арендатором о новых условиях, но это должно быть по взаимному согласию.
А если использовать недвижимость для туристической аренды?
Пока действует договор аренды, нельзя изменить назначение использования без согласия арендатора. Кроме того, по новым правилам, владелец, желающий использовать свою квартиру для туристической сдачи, должен будет получить явное разрешение от сообщества собственников. Если он изменит использование без такого разрешения, на него могут подать в суд.
