В нескольких словах
Мадрид готовится стать эпицентром строительного бума, планируя возведение более 278 000 новых домов. Ключевые проекты, такие как «Стратегия Юго-Востока» и Madrid Nuevo Norte, обещают значительный рост предложения жилья в регионе, привлекая миллиардные инвестиции и создавая новые рабочие места. Однако, для реализации этих амбициозных планов необходимо решить проблемы с нехваткой рабочей силы и упростить градостроительные процедуры.
Столица Испании станет эпицентром жилищного строительства в ближайшие годы. Это один из выводов отчета Trinity, подготовленного мадридской ассоциацией застройщиков Asprima. В документе, представленном на выставке недвижимости Mipim в Каннах (Франция), подробно описаны около тридцати градостроительных проектов, инициированных муниципалитетами, землевладельцами и застройщиками, которые в совокупности предусматривают строительство 278 000 единиц жилья.
Одобрение планов «Стратегии Юго-Востока» стало ключевым фактором, стимулирующим активность в кратко- и среднесрочной перспективе. Речь идет о будущих районах Вальдекаррос (51 656 домов), Лос-Беррокалес (22 285, самый продвинутый проект, где уже строятся первые здания), Лос-Ахихонес (18 724) и Лос-Серрос (13 691). К ним добавляется прилегающий Новый Восточный Центр (20 000 домов, хотя его реализация ожидается в более отдаленной перспективе). Эти зоны являются крупнейшими градостроительными проектами, реализуемыми в настоящее время в Испании.
Согласно Asprima, в кратко- и среднесрочной перспективе будут подготовлены участки под 115 000 домов. Это позволит увеличить объемы строительства, которые в настоящее время составляют около 19 000 домов в регионе (из 90 000 строящихся в Испании). В отчете Trinity отмечается, что к 2028 году объемы строительства могут вырасти до 30 000 домов в год, что означает увеличение активности почти на 60%.
Для поддержания такого роста нового жилищного строительства потребуется около 10 миллиардов евро в год: 3 миллиарда на землю и 7 миллиардов на строительство. Несмотря на планы развития, Asprima считает, что неудовлетворенный спрос за последние четыре года составляет более 87 000 единиц жилья. «В сочетании с ростом цен на строительные материалы и рабочую силу, а также нехваткой земли это привело к росту цен на жилье», – подчеркивается в отчете. В январе 2025 года средняя цена жилья в Мадриде составляла 3 851 евро за квадратный метр. Кроме того, для удовлетворения демографического роста и создания новых домохозяйств в регионе необходимо еще 100 000 домов. Таким образом, потребность составляет 187 000 домов при текущем объеме производства около 19 000 единиц.
Но есть ли возможность для увеличения объемов строительства? Хорхе Хинес, генеральный директор Asprima, считает, что такая возможность есть с точки зрения доступности финансирования и продвижения градостроительных процедур. Однако он видит проблему в «нехватке рабочей силы», поскольку после кризиса 2008 года занятость резко сократилась, и большое количество ветеранов уйдет на пенсию в ближайшие годы. «Необходимо поддерживать регулирование иммиграции рабочей силы из других стран и стимулировать молодежь интересоваться работой в этом секторе», – отмечает он.
Одним из решений, по мнению Хинеса, является содействие индустриализации жилищного строительства (строительство на производственных площадках по частям: фасады, ванные комнаты, кухни или модули), поскольку работа на заводе более привлекательна для молодых людей, чем на стройке, а также может способствовать вовлечению женщин в этот сектор.
В любом случае, Asprima считает, что будет непросто увеличить производство и реализовать планы по строительству 278 000 домов в рамках тридцати градостроительных проектов, поскольку, как обычно жалуются в секторе, градостроительные процедуры и судебные иски затягивают сроки на годы или даже десятилетия, как это произошло с Madrid Nuevo Norte или самой «Стратегией Юго-Востока».
Основные проекты
Данные, собранные Atlas Real Estate для Trinity, показывают, что общая площадь под застройку в регионе составляет 197,5 миллионов квадратных метров, а в домах, построенных в рамках этих проектов, будут проживать 835 863 человека, что составляет около 12% нынешнего населения Мадрида.
Помимо вышеупомянутых градостроительных планов «Стратегии Юго-Востока», более продвинутым является будущий район Madrid Nuevo Norte, ранее известный как Operación Chamartín. Муниципалитет Мадрида одобрил начало урбанизации района Лас-Таблас-Оэсте, одной из зон, на которые разделен этот проект, наряду со станцией Чамартин. Жилищное строительство в этом проекте не так важно, как на юго-востоке, поскольку планируется построить всего 10 000 домов (в основном офисные небоскребы), но степень продвижения позволяет ожидать появления первых кранов уже в 2026 или 2027 году.
В столице также выделяется Operación Campamento, уже реализуемая на территории бывших казарм Министерства обороны, где государственная земельная компания Sepes будет играть важную роль в участке, 60% которого будет отведено под социальное жилье. La Solana de Valdebebas, к северу от города, также должна начаться в ближайшее время, хотя с точки зрения цен это будет противоположный случай, поскольку там ожидаются высокие цены за квадратный метр.
Другие муниципалитеты также продвигаются вперед с важными проектами, хотя не все из них преодолели судебные препятствия. Например, в Алькорконе реализуются Ensanche Norte и Retamar de la Huerta, которые на прошлой неделе получили одобрение своего плана инфраструктуры, что разблокирует их запуск. Также на юго-западе, хотя и дальше от столицы, планируется построить Nuevo Brunete, до 17 500 домов. На юге, в Мостолесе, в настоящее время оспаривается в суде планом PSOE (в оппозиции) в отношении земли бывшего завода Moinsa de El Corte Inglés, который остается крупнейшим владельцем земли, где запланировано более 1000 домов.
В Алькобендасе также ожидают судебных решений. В частности, Верховный суд должен вынести решение по апелляциям, касающимся его крупного муниципального проекта под названием Valgrande, в котором планируется построить 8 600 домов.
В богатых городах региона также выделяются важные планы. В Посуэло-де-Аларкон продвигаются проекты Montegancedo (1 000 домов) и ARPO (5 500). В Махадаонде будет построено 3 600 домов в районе под названием Arco del Poniente, а в Вильявисиоса-де-Одон находится Monte de la Villa, с дополнительными 2 700.
