В нескольких словах
Рынок жилья предлагает квартиры по сниженным ценам, но часто они связаны с юридическими сложностями. В статье рассматриваются различные типы квартир с обременениями, риски и советы экспертов для покупателей.
В условиях растущих цен на жилье, рынок наводнили квартиры с различными обременениями, предлагаемые по привлекательным ценам. Однако, за кажущейся выгодой скрываются юридические сложности и риски, о которых важно знать потенциальным покупателям.
Квартира с четырьмя спальнями в районе Мораталаз, Мадрид, предлагается за 210 000 евро. Объявление гласит об "отличной возможности", но фотографии показывают лишь фасад здания. Оказывается, осмотреть, оценить или взять ипотеку на эту квартиру невозможно – купить ее можно только за наличные, а покупатель принимает на себя все риски.
Таких объектов, особенно в крупных городах, сотни. Это не только квартиры с жильцами, но и варианты с долгами, выставленные на аукцион, или с правом пожизненного проживания (nuda propiedad). Эти варианты, ранее считавшиеся маргинальными, сейчас занимают значительную долю на рынке доступного жилья.
По данным Idealista, в январе были введены новые фильтры для поиска: nuda propiedad, аренда, с арендаторами, незаконно занятые и доступные (без ограничений). В марте было подсчитано, что 2,6% от общего числа – это квартиры, которые нельзя использовать немедленно. В Барселоне насчитывается 315 таких объявлений, в Мадриде – 335.
Fotocasa также зафиксировала рост: в 2021 году они начали набирать популярность, а в 2022 году, с ростом цен, их доля достигла 21%. Сегодня "35% квартир стоимостью менее 200 000 евро имеют ограничения и уже утвердились как один из способов попасть в нижний сегмент рынка", – отмечают в портале. В Мадриде эта цифра составляет 37%, в Барселоне – 34% (где цены ниже, и больше квартир стоимостью около 50 000 евро).
В Национальной федерации риэлторских ассоциаций (FAI) подтверждают рост таких предложений. "Несколько лет назад это была одна квартира из 20, а сейчас может быть одна из пяти в районе. Первая треть предложенных объектов – это сложные активы", – говорит президент Хосе Мария Альфаро. Эксперт напоминает, что закон о жилье 2023 года обязывает продавца информировать о статусе недвижимости в объявлении.
Покупатели – это инвесторы, стремящиеся к долгосрочному приросту капитала, или компании, приобретающие активы с агрессивными скидками. Юристы советуют анализировать каждый параметр сделки, чтобы сэкономить время, деньги и нервы.
Самая сложная и рискованная операция – покупка занятой квартиры, хотя она и предполагает наибольшие скидки (от 40% до 60%). "Необходимо начинать процедуру выселения или принять на себя обязательства предыдущего владельца. Существует риск обнаружения серьезного ущерба, а также неплатежеспособности жильца", – говорит Монсеррат Асебес, юрист Vilches Abogados. Другой вариант – договориться и выплатить жильцам компенсацию. Цены также выросли. "Меньше чем за 15 000-40 000 евро они не съедут", – указывает Луис Мигель Фернандес, управляющий партнер Aestimatio Abogados. Один из его клиентов купил квартиру в районе Эль-Пилар (Мадрид) со скидкой 40% за 125 000 евро. "После этого я подал иск о возврате владения, и через шесть месяцев мы получили квартиру, хотя она была разрушена". Адвокат Мари Лус Родригес из Legálitas предупреждает: "Банки обычно не предоставляют финансирование для приобретения такой недвижимости".
NUDA PROPIEDAD – приобретение права собственности на недвижимость без права пользования. "Окончательное владение будет зависеть от такой неопределенности, как смерть пользователя, поэтому это долгосрочная инвестиция", – поясняют в юридической фирме KLJ. Чем старше пользователь, тем дешевле квартира. Агентство недвижимости Eduardo Molet продает nuda propiedad квартиры на Пасео-де-ла-Флорида (Мадрид) за 239 500 евро. Нынешним владельцам 67 и 70 лет.
Покупка жилья с обременениями довольно распространена, но важно провести тщательное исследование их размера, чтобы оценить рентабельность операции. Монсеррат Асебес советует выявлять их (ипотеки, аресты) до покупки, запросив актуальную выписку. Также необходимо запросить справку о задолженности перед товариществом собственников и проверить отсутствие задолженности перед муниципалитетом (IBI или налоги на вывоз мусора) или поставщиками коммунальных услуг. Покупатель несет ответственность по долгам текущего года и трех предыдущих лет.
Приобретение недвижимости на аукционе или путем уступки права выкупа (победитель аукциона уступает свои права третьему лицу за определенную плату) – еще одна проблемная категория. "Скидки могут составлять 30% или 40%, хотя, возможно, вам придется ждать пять или шесть лет, чтобы вступить во владение", – говорит Луис Мигель Фернандес. В Legálitas дают советы: "Прежде чем делать ставку на квартиру, которая выставляется на аукцион, необходимо внимательно изучить документацию и обременения. Кроме того, необходимо проверить, выставляется ли на аукцион 100% права собственности или только процент, например, 30%", – объясняет Мари Лус Родригес. Юрист также советует проверить, занята ли квартира и, возможно, требуется ли ремонт, что следует учитывать при подаче заявки на участие в аукционе. "Покупка происходит вслепую, не зная состояния сохранности", – комментирует адвокат Vilches, который также рекомендует юридическую консультацию.
Менее проблематична покупка сданной в аренду квартиры, и, по сути, если продавец может подтвердить платежеспособность арендатора, больших скидок не будет. "Не более 5% или 10%", – говорит Альфаро. А в некоторых случаях – вообще никакой. По словам управляющего партнера Aestimatio, "покупатель ищет немедленную рентабельность не менее 3% или 4% годовых". В KLJ объясняют предостережения: "Важно проверить договор, заключенный с арендаторами; особенно, если у них есть право преимущественной покупки и выкупа, срок действия договора, арендная плата, своевременность платежей и платежеспособность арендаторов, поскольку новый владелец становится на место прежнего арендодателя". Если арендатор не обязан разрешать осмотры и нет хороших отношений с арендодателем, он может отказаться открывать двери. "Нельзя будет получить доступ для оценки, и банки неохотно предоставляют финансирование", – рассказывает Родригес.
Другое дело – приобретение дома с долгосрочным договором аренды. Здесь все усложняется, потому что арендатор пожизненно платит минимальную арендную плату (200 или 300 евро в месяц). "Некоторые заплатили компенсацию в размере 500 000 евро арендатору, чтобы он покинул квартиру", – рассказывает Фернандес.
