В нескольких словах
Рынок недвижимости Валенсии переживает серьезный кризис из-за резкого сокращения предложения (падение на 75% с 2019 года). Агентствам не хватает объектов для продажи, в то время как спрос, подогреваемый иностранными инвесторами и доступными кредитами, остается высоким. Это приводит к молниеносным продажам, росту цен (особенно на новостройки), закрытию агентств и трудностям для покупателей со средним доходом. Ситуацию усугубляет нехватка новых строительных проектов.
На улицах Валенсии появились сотни объявлений с текстом: «Привет, я Начо, хочу купить квартиру, есть 250 000 евро наличными, позвони мне». Но за этим объявлением стоит не частный покупатель, а агентство недвижимости в поисках объектов. Агентства недвижимости Валенсии переживают, возможно, худшие времена: доступных для продажи квартир почти нет, и в ход идут любые уловки, чтобы найти продавцов.
По данным Ассоциации агентств недвижимости Валенсийского сообщества (Asicval), количество доступных объектов в городе сократилось с 13 364 в 2019 году до примерно 3 000 к марту этого года. Это резкое падение на 75% поставило сектор в крайне затруднительное положение.
«В сентябре у меня закончились квартиры для продажи. Такого никогда не было. Целый месяц я сидел без объектов в городе и выживал только за счет предложений за пределами столицы», — рассказывает по телефону Висенте Диес, представитель Коллегии агентов по недвижимости Валенсии и владелец агентства в районе Бласко Ибаньес. Он признается, что для выживания ему пришлось расширить географию работы за пределы мегаполиса, где еще есть пространство для маневра. «Ситуация в самой Валенсии — безвыходная», — сетует Диес, имеющий 25-летний опыт работы в сфере.
Нора Гарсия, президент Asicval, объясняет, что нехватка новостроек остановила переезды владельцев в новое жилье, что замедлило выход «вторички» на рынок. Многие собственники предпочитают делать ремонт и оставаться в своих квартирах. Одновременно с этим, снижение процентных ставок по кредитам подстегнуло спрос, особенно со стороны иностранных инвесторов.
Этот «коктейль» — скудное предложение в сочетании с высоким спросом — привел к тому, что те немногие квартиры, которые все же появляются на рынке, продаются молниеносно. Проблема наблюдается по всей Испании, но в Валенсии она стоит особенно остро, отмечают эксперты. Если до пандемии COVID-19 объект мог находиться в базе агентства до двух месяцев, то сегодня он уходит менее чем за 24 часа, говорит Карлос Пейро, основатель Callaghan Inmobiliaria. «Многие из них даже не успевают попасть на наши порталы», — делится он по телефону.
По прогнозу Гарсии, около 20% агентств не продержатся дольше двух-трех месяцев. «В таких районах, как Русафа, объектов практически нет», — предупреждает она. Дисбаланс между спросом и предложением уже приводит к первым закрытиям агентств. По оценкам Asicval, в городе работает около 1200 компаний в сфере недвижимости, а во всей провинции Валенсия — 2400.
Пау Ромеро, управляющий цифровым агентством недвижимости, отмечает, что более традиционные агентства начинают предлагать другие услуги, ориентированные на туристическую аренду, где рынок находится на подъеме. Ромеро подчеркивает, что благодаря росту цен на жилье вместе со спросом, комиссии агентов также стали более щедрыми. «Это одна из причин, объясняющих, как выжили компании сектора», — резюмирует он. Последний отчет кафедры жилищного мониторинга Политехнического университета Валенсии (UPV) за четвертый квартал 2024 года подтверждает, что цены на новостройки в Валенсии выросли на 80% за последние пять лет.
Кто же покупает жилье в Валенсии? Маурисио Серрано, консультант по недвижимости в стартапе Bubble, указывает на возросший интерес со стороны россиян и украинцев после начала конфликта в Украине, хотя уточняет, что они больше интересуются элитной недвижимостью стоимостью свыше 400 000 евро. «Также много покупателей из США, которые начали интересоваться Испанией, чтобы укрыться от политики [Дональда] Трампа», — отмечает Пейро из Callaghan. Он добавляет, что значительное число сделок происходит за наличные с целью ремонта и последующей сдачи в аренду — бизнес с рентабельностью 7,5%, в то время как средний показатель по Испании составляет около 6%, по данным этого агентства.
В Asicval бьют тревогу: сложившаяся ситуация оставляет за бортом семьи со средним доходом, желающие приобрести жилье. С рынка Валенсии практически исчезли предложения дешевле 100 000 евро, а те, что есть, часто нелегально заняты. «Если так пойдет и дальше, через несколько лет семьи смогут позволить себе только аренду комнат», — сокрушается Пейро. Сложная ситуация, которая бьет по домохозяйствам с небольшими сбережениями и по молодежи, стремящейся купить свое первое жилье, соглашаются оба эксперта. Приток мигрантов еще больше накаляет обстановку, а новых строительных проектов практически нет. Так, если в последнем квартале 2019 года в городе велось строительство 110 объектов, то сейчас их всего около 40, согласно отчету UPV.
«Адаптируйся или рынок тебя съест»
Найти те немногие предложения, которые появляются на рынке, непросто. Агенты по недвижимости используют старые трюки и новые технологии. Диес признает, что некоторые агенты платят до 500 евро соседям, сообщившим о выставленной на продажу квартире. Фигура «посредника» существовала всегда, но сейчас встречается все чаще. Упомянутые объявления «Привет, я Начо» — это, по словам десятка опрошенных экспертов, замаскированные агентства недвижимости, пытающиеся найти потенциальных продавцов. Газета Джерело новини связалась по одному из номеров с таких плакатов:
— Здравствуйте, я звоню по объявлению человека, заинтересованного в покупке квартиры.
— Вы агентство недвижимости?
— Нет, а почему вы спрашиваете?
— Потому что мы — да.
Гарсия считает, что такая практика подрывает репутацию валенсийских агентств. «Крайне важно, чтобы все продажи проходили прозрачно и с участием лицензированных агентов», — утверждает она. Президент Asicval полагает, что лучший способ работы — это предоставлять ценность уже имеющимся клиентам, чтобы рекомендации появлялись органично, как это было традиционно. Однако дефицит квартир ставит под сомнение этот подход.
Даже природные катаклизмы не охладили рынок. В октябре прошлого года Валенсийское сообщество пережило одно из худших стихийных бедствий в своей истории — ураган Дана, унесший жизни 228 человек и разрушивший тысячи зданий. «Предполагалось, что из-за состояния пострадавших районов цены и спрос упадут, но жилье продается с удивительной легкостью», — резюмирует Гарсия.
Карлос Леканда, работающий в секторе всего год, подтверждает скорость продаж в пострадавших поселках: «В прошлом месяце клиентка передала мне две квартиры в Алдае, и когда я собирался передать документы в агентство, всего через 12 часов, владелица сообщила, что уже продала их через другое агентство». Ключ, по мнению Леканды, — в использовании технологий для поиска объектов. Умение работать с CRM-системами становится все более важным для выживания. «Адаптируйся или рынок тебя съест», — заключает Леканда, считая поиск в интернете гораздо эффективнее «хождения по домам». «Если знать, как это делать, за 10 минут можно получить 200 контактов».
Бизнесмены видят только одну четкую тенденцию на оставшуюся часть года: спрос будет продолжать расти по мере удешевления финансирования и притока новых жителей в город. Однако нет никаких признаков того, что строительство в Валенсии начнет набирать обороты. «Независимо от политической окраски властей, нам необходимо срочно разблокировать землю под застройку», — заключает Пейро. В противном случае, ясного пути для выхода сектора из тупика нет.
