В нескольких словах
Исследование показывает, что перепрофилирование промышленных зон и офисных зданий может стать значимым решением жилищного кризиса в Европе, создав миллионы новых домов. Однако, для успеха необходимы комплексные меры, включая изменения в градостроительной политике и учет демографических изменений.
Жилищный кризис в Европе и решение проблемы заброшенных городских территорий
Жилищный кризис в Европе, особенно в Испании, заставляет десятки тысяч людей требовать решения для смягчения растущего давления со стороны стремительно растущих цен на аренду и ипотеку. Но что, если часть решения все это время скрывалась в самих городах? Недавний отчет, подготовленный фирмой по обновлению городов Gingko и компанией Systemiq, показывает, что жилищные потребности Европейского Союза (ЕС) и Великобритании на следующие 15 лет могут быть удовлетворены за счет реконструкции заброшенных промышленных зон и переоборудования пустующих офисов.
По мнению экспертов, преобразование небольшой части этих территорий могло бы создать от 15 до 20 миллионов домов и помещений смешанного назначения, хотя для реализации этих проектов потребуется инвестировать четыре триллиона евро в течение следующих 10-15 лет. В частности, анализ показывает, что в Старом Свете насчитывается 19 000 квадратных километров «недоиспользуемых пустырей» — площадь в 10 раз больше Лондона — и 300 квадратных километров пустующих офисов.
«Регенерация городских пространств, промышленных, логистических и коммерческих объектов, которые устарели, имеет значительный потенциал по всей Европе; хотя точные цифры зависят от национальных условий, градостроительных норм и динамики рынка», — говорит Лаура Нолье, директор по стратегии и воздействию Ginkgo, дочерней компании управляющей компании Edmond de Rothschild. В компании подчеркивают, что другие организации поддерживают этот тезис. Фактически, исследование 2024 года, проведенное компанией по недвижимости и управляющей компанией JLL, выявило 20 528 квадратных километров пустырей в Европе, которые можно было бы использовать для этой цели.
«Их анализ показывает, что реконструкция небольшой части этих территорий в регионе может создать от 713 750 до 1 427 500 новых домов», — поясняет Нолье в интервью изданию Джерело новини. В частности, развитие такого рода инициатив на 0,14% упомянутых территорий может привести к появлению до 240 000 новых домов в Германии, в то время как во Франции можно было бы построить до 207 500 дополнительных. Что касается Италии и Испании, то цифры составят 227 500 и 172 500 новых домов соответственно, согласно анализу, цитируемому Нолье.
Новая жизнь для пустующих пространств
«Такой подход не только отвечает спросу на жилье, но и может оживить пришедшие в упадок районы, стимулировать экономическую активность и создать рабочие места в секторе устойчивого строительства», — утверждает архитектор Эльке Ковачевич, проживающая в Барселоне, одном из городов, наиболее пострадавших от жилищного кризиса в Европе. По мнению специалиста, одним из возможных преимуществ таких проектов является то, что они способствуют более эффективному использованию земли, избегая неконтролируемой городской экспансии. Ковачевич утверждает, что такой тип развития может повлечь за собой снижение затрат на инфраструктуру до 20% по сравнению с новыми урбанизациями. Она также отмечает, что это может привести к увеличению стоимости недвижимости на 10–15%, что выгодно как владельцам, так и городам.
По мнению Хуана Антонио Гомеса-Пинтадо, президента девелоперской и управляющей компании Corporación Vía Ágora, придание новой жизни этим зданиям может улучшить условия жизни для жителей: «Реконструкция промышленных помещений и офисов может внести значительный вклад в устойчивость городской среды и создать другие выгоды для городов, такие как снижение воздействия на окружающую среду, уменьшение углеродного следа и снижение потребления энергии. Превращение этих заброшенных зон в жилые районы оживляет район и улучшает качество жизни. Содействие преобразованию этих пространств в жилье может облегчить жилищный кризис, который мы в настоящее время переживаем в Испании», — утверждает он.
В отчете Gingko подчеркивается, что многие столицы и крупные города Европы, территории, где жилищный кризис наиболее острый, располагают землей и зданиями, которые можно преобразовать. К числу европейских городов с наибольшим потенциалом относятся Мюнхен, Берлин, Гамбург, Большой Париж, Лион и Милан, среди прочих. В Испании наиболее привлекательными местами для такого рода развития являются бывшие логистические и промышленные зоны Мадрида; район Бесос и бывшие промышленные зоны, прилегающие к порту в Барселоне; припортовые районы в Валенсии; и район Бискайи и промышленные зоны вдоль реки Нервьон в Бильбао, в Стране Басков. Кроме того, есть также пригодные для использования районы в Ла-Корунье, Виго и Астурии.
Сложный процесс
Однако задача преобразования этих пространств может оказаться сложной и трудоемкой. Фактически, опрошенные эксперты сходятся во мнении, что переоборудование промышленных помещений или офисов в жилье сопряжено с архитектурными и бюрократическими трудностями. «Изменение целевого назначения земли может повлечь за собой исследования воздействия на городскую среду, утверждение муниципалитетом и соблюдение специальных норм. В зависимости от города могут существовать ограничения на плотность застройки, высоту зданий, минимальную площадь на единицу жилья и доступ к объектам городской инфраструктуры [например, зеленые зоны или парковки]. Кроме того, требуется множество разрешений, таких как разрешения на капитальное строительство, сертификаты пригодности для проживания и соблюдение экологических норм», — отмечает Гомес-Пинтадо среди возможных сложностей, с которыми сталкиваются такие проекты.
Архитектор Ковачевич согласна с таким мнением. «Самые большие трудности при реконструкции этих пространств — бюрократические, особенно перезонирование территории или объекта недвижимости. Многие промышленные зоны должны быть проанализированы и реклассифицированы для жилого использования, что требует технических исследований и одобрения правительства. Кроме того, разрешения на планирование могут затянуть процесс, поскольку в нем участвуют не только частные компании, но и государственные органы, которые утверждают градостроительные исследования и выдают лицензии и нормативные акты», — поясняет она.
Устаревшие нормы также могут стать препятствием, отмечают оба эксперта. «Самым большим препятствием является действующее градостроительное регулирование, которое в большинстве случаев соответствует нормам 25- или 30-летней давности. Любое изменение вида использования влечет за собой процедуру, которая во многих случаях может длиться три или четыре года, если вообще когда-нибудь удастся чего-то добиться», — говорит Франсиско Васкес Медем, президент консалтинговой компании 3G Smart Group.
Помимо нематериальных ограничений, существуют и физические преобразования, которые необходимо произвести в помещениях. «Среди архитектурных задач — структурная адаптация. Эти здания не предназначены для жилого использования, поэтому может потребоваться усилить конструкцию, изменить планировку и улучшить доступность. Кроме того, необходимо привести в соответствие электрические, санитарные и климатические системы для жилого использования, что может потребовать полной переработки сети трубопроводов и электропроводки», — объясняет Гомес-Пинтадо. Ковачевич добавляет, что дополнительной проблемой может стать загрязнение почвы, распространенная проблема в бывших промышленных зонах, которая требует исследований и процессов дезактивации перед началом строительства. Также может потребоваться усиление конструкции, поскольку «многие здания были заброшены или не соответствуют действующим нормам». Архитектор напоминает, что необходимо учитывать городскую интеграцию, принимая во внимание связь района с городом и развитие дополнительной инфраструктуры, такой как транспорт, зеленые зоны и услуги.
Окончательное решение?
Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что повторное использование помещений может смягчить жилищный кризис, но проблема выходит далеко за рамки простого выделения новых земель и зданий. «Регенерация промышленных зон может внести значительный вклад в решение жилищного кризиса в Европе, но это не является изолированным решением. Напротив, ее следует рассматривать как ключевую часть более широкой и комплексной стратегии», — предупреждает Нолье.
Эксперт подчеркивает, что для того, чтобы реально способствовать разрешению жилищного кризиса, промышленная регенерация должна дополняться более широкими рамками государственной политики. По мнению Нолье, эти реформы должны сопровождаться гарантиями доступности и социальной интеграции посредством «обязательных требований к квотам на доступное жилье и социально разнообразным районам в пределах регенерируемых зон». Кроме того, она считает, что необходимо модернизировать существующий жилищный фонд, поскольку повышение энергоэффективности, качества и доступности существующего жилья не менее важно для удовлетворения спроса и достижения климатических целей.
Другой аспект, в котором сходятся эксперты, заключается в том, что во многих городах необходимо переосмыслить парадигму жилья и обновить ее, чтобы она соответствовала современному обществу. «Решение также заключается в переходе от модели домохозяйств для населения, в котором обычно были супружеские пары с двумя или тремя детьми, к другой, где существует большой спрос на одного человека. Необходимо учитывать эти демографические изменения», — анализирует Франсиско Васкес Медем. Каролина Нойхаус, архитектор-градостроитель из Aybar Mateos, напоминает, что у каждой территории есть свои особенности, и необходимо учитывать роль, которую эти зоны играют в окружающей их среде. «Сегодня существуют промышленные ткани, которые из-за роста города оказались в пределах городской территории и уже не совместимы с окружающими их видами использования. Полигон Монцолис в Барселоне — яркий тому пример. Ответ будет зависеть от местоположения и связности. Идея не в том, чтобы убирать промышленную ткань ради того, чтобы ее убрать. Эти пространства также важны для города», — напоминает эксперт.
Tendencias — это проект Джерело новини, с помощью которого газета стремится открыть постоянную дискуссию о важнейших вызовах будущего, стоящих перед нашим обществом. Инициатива спонсируется Abertis, Enagás, EY, GroupM, Iberdrola, Iberia, Mapfre, Организацией иберо-американских государств (OEI), Redeia и Santander, а стратегическим партнером является Oliver Wyman. Вы можете подписаться здесь, чтобы получать еженедельную рассылку Джерело новини Tendencias каждый вторник от журналиста Хавьера Сампьедро.
