В нескольких словах
Модель "build to rent" в Испании переживает упадок из-за высоких цен на землю, роста затрат на строительство и финансирование, а также регуляторной нестабильности, вынуждая застройщиков переориентироваться на продажу жилья. Доступное жилье через государственно-частное партнерство остается более жизнеспособным вариантом.
Модель "постройки для сдачи в аренду" (BTR), некогда рассматриваемая как ключевое решение для жилищного кризиса в Испании, сталкивается с серьезными трудностями. Застройщики и инвесторы сходятся во мнении, что рентабельность этого подхода недостаточна, что ставит под угрозу его жизнеспособность.
Модель BTR активно развивалась в Испании примерно с 2021 года, когда застройщики и инвестиционные фонды анонсировали планы по возведению тысяч новых арендных квартир, управляемых профессиональными операторами.
Однако, как отмечает Алехандро Бермудес, генеральный директор Atlas Real Estate Analytics, "идеальный шторм", вызванный высокими ценами на землю, удорожанием финансирования, ростом стоимости строительства, а также регуляторной неопределенностью и снижением защиты прав арендодателей, делает реализацию проектов арендного жилья крайне сложной.
Анализ данных от платформы Atlas для газеты Джерело новини показывает явный спад. Из более чем 100 000 квартир BTR, запланированных на 2025-2026 годы, фактически завершено менее 15 000 единиц, что составляет всего 14,5% от первоначальных объявлений. Более того, построенные объекты оказались дороже, чем ожидалось.
В результате, многие частные застройщики переориентируют свои проекты на строительство жилья для продажи, поскольку этот сегмент демонстрирует высокую активность и меньше подвержен регуляторным рискам. Инвестиции в BTR значительно сократились: с 1,883 миллиарда евро в 2023 году до 684 миллионов в 2024 году.
Высокая стоимость земли (до 3000 евро за квадратный метр в крупных городах), а также возросшие требования инвесторов к доходности из-за повышения ставок по гособлигациям и увеличивающегося регуляторного риска для арендодателей, делают BTR проекты экономически нежизнеспособными.
Помимо этого, финансирование стало значительно дороже, а строительные издержки увеличились более чем на 40% с 2020 года, что дополнительно усугубляет ситуацию.
Хайме-Энрике Угас, соучредитель Conren Tramway, категоричен: "build to rent" свободного жилья в Барселоне "умер". Его компания была вынуждена перевести свои BTR-проекты в категорию жилья на продажу после введения регулирования арендной платы.
Ситуация несколько иная в сегменте доступного жилья, которое реализуется через государственно-частное партнерство. Хотя рентабельность здесь ниже (3-4% годовых), юридические гарантии делают его более привлекательным для стабильных институциональных инвесторов. Этот путь становится основным для обеспечения доступного жилья в Испании.
