В нескольких словах
В 2024 году Испания стала лидером по росту цен на жилье в еврозоне, уступив только Португалии. Основные факторы роста - ограниченное предложение и динамичный рынок труда.
Цены на жилье в Испании резко выросли
Испания стала второй страной в еврозоне с наибольшим ростом цен на жилье в прошлом году: 11,4%, согласно последним данным Евростата, уступив лишь Португалии с 11,6%. Обе страны демонстрируют общий экономический рост на фоне стагнации в Европе.
Однако, если рассматривать все 27 стран ЕС, то еще в двух странах, не входящих в зону евро, цены на недвижимость выросли еще больше в 2024 году. В Болгарии они взлетели на 18,3%, а в Венгрии — на 13%.
Разные тенденции в Европейском Союзе
В отличие от этого, цены на жилье в целом по Европейскому Союзу (ЕС) выросли на 4,9%. В еврозоне в четвертом квартале 2024 года за жилье платили на 4,2% больше, чем годом ранее. В обоих случаях средний показатель отражает результат очень разных национальных тенденций.
На фоне значительных процентов в указанных странах и других (в Нидерландах и Хорватии также наблюдался двузначный рост) цены снизились почти на 2% во Франции и Финляндии. А в Германии, Австрии и Люксембурге наблюдался очень сдержанный рост.
Мнения экспертов
«После пандемии динамика развития жилищного сектора в разных странах сильно отличалась», — резюмирует экономист Хосе Гарсия Монтальво, профессор Университета Помпеу Фабра.
«Динамика экономического цикла во многом определяет динамику цен на жилье», — добавляет он.
«Испания в последний год является одним из мест, где жилье больше всего дорожает, но это также год, в котором она выделилась как европейская экономика с наилучшими показателями», — соглашается Джудит Монториоль, главный экономист Caixabank Research.
Рост цен в Испании и его причины
Это объясняет, почему цены в Испании уже почти на 20% выше, чем в начале 2022 года, когда Россия вторглась в Украину. Это спровоцировало общий инфляционный кризис, который еще не полностью находится под контролем и над которым сейчас нависла угроза торговой войны, развязанной США.
Но такого роста стоимости жизни не произошло в таких странах, как Германия или Франция, где жилье дешевле, чем в первом квартале 2022 года.
Корректировки цен и инфляция
Если из роста цен вычесть накопленную с тех пор инфляцию, то жилье подешевело в Европе в целом.
Но не в Испании, где цены с поправкой на дефлятор по-прежнему на 8% выше, что является четвертым по величине ростом после Португалии, Хорватии и Литвы.
В этих странах повышение процентных ставок, с помощью которого Европейский центральный банк отреагировал на инфляцию, не изменило курс рынка недвижимости.
Но в других «произошли очень важные корректировки», отмечает Монториоль, указывая на Францию, Германию или Швецию.
Рост за 10 лет
Рост на 70% за 10 лет
В долгосрочной перспективе данные показывают общий рост цен.
Процент, накопленный Испанией с 2015 года, почти идентичен среднему показателю по ЕС. За последнее десятилетие жилье подорожало на 36% в реальном выражении (то есть с поправкой на инфляцию).
Без учета этого эффекта цены на 70% выше, и здесь Испания опережает как средний показатель по ЕС (58%), так и по еврозоне (50%).
Позиция Испании среди других стран
По сравнению с другими партнерами по ЕС, Испания находится в середине таблицы: на десятом месте среди двадцати стран зоны евро (статистический портал ЕС предоставляет данные только по 19, так как не включает данные по Греции) и на 14-м среди 27 стран (26 без Греции).
В десяти государствах ЕС цены за последнее десятилетие удвоились, а в Венгрии увеличились более чем в три раза.
Жилищный кризис в Европе
Этот резкий рост цен, который пережил Старый Свет за последнее десятилетие, отражает жилищный кризис, охвативший большинство европейских стран и вызвавший интерес у исполнительной власти ЕС, которая уже изучает меры по смягчению этого эффекта.
Причины роста цен
О причинах этого общего роста цен согласны и два опрошенных эксперта.
Помимо того, что это был положительный экономический цикл, «общий фактор», отмечает Гарсия Монтальво, «связан с предложением». Оно не способно удовлетворить высокий спрос в крупных городах, «которые задают тенденцию для стран и во многом определяют цены», — добавляет профессор.
Эти центры привлекают население (особенно если рынок труда демонстрирует динамизм, как это происходит в Испании в последнее время), а также инвестиции.
Но с другой стороны, этот спрос сталкивается с предложением, которое едва растет: «Есть исследования ОЭСР, которые указывают на ограничения градостроительства для нового строительства», — отмечает Монториоль.
И будь то по географическим или нормативным причинам, этот тормоз «подталкивает цену вверх», — говорит экономист.
Она добавляет другие «дополнительные факторы», такие как аренда для туристов или институциональные инвестиции («исследование ЕЦБ говорит, что они помогли росту в некоторых странах, но не столько в Испании»), но подчеркивает, что они не являются «основной причиной».
И может ли общее экономическое замедление способствовать снижению цен на жилье?
«Неопределенность не помогает», — отвечает экономист Caixabank, имея в виду торговую войну, «но сейчас мы не рассматриваем этот сценарий как основной».
«Для нас основной сценарий заключается в том, что рост снизится на несколько десятых долей процента, и это окажет почти нулевое воздействие», — заключает она, хотя и считает, что «центральные банки могут оказаться в ситуации, когда им придется решать, как действовать в условиях сочетания инфляции с низким ростом, что может повлиять на недвижимость таким образом».
