В нескольких словах
Содержание пустующей квартиры обходится владельцу недешево. Помимо упущенной выгоды от аренды (в Испании это около 13 000 евро в год), собственник несет ежегодные расходы на налоги (IBI), коммунальные платежи, взносы в ТСЖ, страховку и текущее обслуживание, которые могут превышать 3000-5000 евро. Длительный простой ведет к износу жилья и потере его рыночной стоимости, а законодательство может предусматривать дополнительные штрафы и налоги для пустующей недвижимости.
Ни для кого не секрет, что арендного жилья на рынке мало, и это привело к худшему сценарию: неподъемным ценам и масштабному кризису доступности жилья. И хотя в Испании, по данным Национального института статистики (INE), насчитывается более трех миллионов пустующих квартир, многие из них не могут разрядить напряженность на рынке, поскольку расположены в районах с низким спросом.
К этому добавляется, по утверждениям компаний сектора, что некоторые собственники решили «заколотить» свои дома из-за атмосферы неуверенности, создавшейся в последнее время, то есть из-за страха, что арендатор перестанет платить, хотя данных об этом нет.
Какой бы ни была причина, содержание пустующего жилья обходится недешево. С одной стороны, собственник теряет доход от аренды. Учитывая, что средняя цена аренды в Испании составляет 1083 € в месяц, он недополучает 12 998 € брутто в год, подсчитали в Fotocasa, хотя из этой суммы нужно вычесть расходы, связанные с любой сдаваемой квартирой (налоги, коммунальные платежи, страховки...). Если речь идет о краткосрочной аренде, цены на 15-20% выше, так что собственник теряет еще 2500 € брутто в год.
С другой стороны, владелец должен нести ряд расходов: содержание, взносы в товарищество собственников жилья (ТСЖ) и уплату налога на недвижимое имущество (IBI), среди прочего.
Расчет стоимости содержания пустующего дома неодинаков для всех собственников, так как зависит от типа жилья, его расположения и услуг. Согласно исследованию, проведенному брокерской компанией Arrenta, стоимость содержания дома с кадастровой стоимостью 100 000 € в крупных городах колеблется от 3 100 до 5 060 € в год. Только оплата взносов в ТСЖ, налога на недвижимость (IBI), базовой страховки жилья и коммунальных услуг, даже минимальных, составляет 2 720 € в год, согласно анализу Alquiler Seguro. Но, «учитывая, что во многих ТСЖ бывают дополнительные сборы (derramas), расходы могут легко превысить 3 000 € в год», — указывает агентство.
Рассмотрим по пунктам. В списке расходов — взносы в ТСЖ, которые нужно продолжать платить, чтобы не стать должником. «Они будут зависеть от услуг и объектов инфраструктуры, которыми располагает ТСЖ, коэффициента собственности, а также, возможно, от возраста и состояния этих объектов, что может увеличить фиксированные расходы на жилье за счет утверждения дополнительных сборов», — сообщает Коллегия администраторов недвижимости Мадрида. По их подсчетам, в здании без лифта в столице пришлось бы платить 60 € в месяц. «В Мадриде средний ежемесячный взнос составляет 105 €, сумма, сравнимая с другими крупными столицами, такими как Барселона, Севилья или Малага», — указывают в Arrenta.
Другая статья расходов — коммунальные услуги. Если вы хотите сохранить подключение к электричеству, придется платить фиксированную ежемесячную плату от 20 до 50 €. Кроме того, «поддержание водоснабжения также важно для предотвращения будущих проблем с сантехникой. Его фиксированная ежемесячная плата обычно колеблется от 10 до 30 €, аналогичная сумма потребуется для поддержания газоснабжения», — оценивают в брокерской компании, специализирующейся на аренде.
Страхование жилья в Испании не является обязательным, но рекомендуется. «Даже если квартира нежилая, всегда могут произойти повреждения как внутри жилья, так и у соседей. Если она не застрахована, эти происшествия могут обернуться крупным счетом, который собственнику придется оплачивать самостоятельно», — отмечают в Línea Directa Aseguradora. Эта компания делает оценку: «Для квартиры площадью около 70 квадратных метров в Мадриде, которая не заселена, и в зависимости от застрахованного имущества и содержимого, средняя стоимость полиса составит от 155 до 175 €». Существуют и другие виды страхования для такого типа домов, также добровольные, например, от незаконного захвата, стоимостью 10 € в год, если он привязан к полису страхования жилья. Возможно, собственник захочет установить сигнализацию для предотвращения краж. Ежемесячная стоимость составляет от 30 до 40 €.
Есть еще один важный аспект — содержание. «Пустующее жилье ветшает, и это также влияет на его стоимость», — утверждает Ферран Фонт, представитель и директор по исследованиям портала недвижимости Pisos.com. Он имеет в виду износ полов, окон, жалюзи и дверей, протекающие краны, влажность или появление вредителей. Фонт приводит цифры: ремонт после простоя дома в течение пары лет может стоить от 500 до 1 000 €, а если период продлится от трех до пяти лет — от 2 500 до 3 000 €. «Стоимость этих работ будет зависеть от первоначального состояния жилья, но может составить не менее 2 000 €, если жилье пустовало несколько лет. Если оно пустовало более пяти лет, то практически обречено как минимум на частичный ремонт», — указывают в Alquiler Seguro. «Если за жильем не ухаживали 10 лет, оно может потерять от 10% до 20% своей стоимости», — заключает Фонт.
В части налогов наибольшая сумма приходится на налог на недвижимость (IBI), стоимость которого варьируется в зависимости от кадастровой стоимости жилья и налоговой ставки, применяемой каждым муниципалитетом. Конкретной суммы нет, хотя обычно платят от 400 до 1 100 € за каждые 100 000 € кадастровой стоимости, подсчитали в Arrenta.
Дополнительные сборы к IBI
Кроме того, закон о жилье 2023 года, который внес изменения в закон, регулирующий местные финансы в части IBI, установил возможность для муниципалитетов требовать дополнительные сборы с владельцев пустующих без уважительной причины домов с целью побудить их выставить жилье на рынок аренды. «Надбавки составляют 50% для тех, кто владеет четырьмя или более домами и чье жилье пустует два года или более; надбавка до 100%, когда период простоя превышает три года, и 150%, если у собственника два пустующих объекта в одном муниципалитете», — утверждает Карлос Крузадо, президент Ассоциации налоговых техников (Gestha). Также, напоминает Крузадо, в Валенсийском сообществе и Каталонии существуют собственные налоги для физических лиц, являющихся крупными собственниками.
Что касается вменения дохода в НДФЛ (IRPF), то он составляет 1,1% от кадастровой стоимости. Если она не пересмотрена — 2%. При необходимости также нужно платить налог на имущество, который облагает стоимость активов физических лиц свыше 700 000 €.
Есть и другие налоги, например, сбор за вывоз мусора. Администраторы недвижимости Мадрида выбрали квартиру площадью 50 квадратных метров на улице Рейес, недалеко от площади Испании. Ее владелец платит 400 € в год налога на недвижимость (IBI) и 80 € за вывоз мусора. Если проводились строительные работы, необходимо оплатить налог на строительство, сооружения и работы (ICIO) и возможные специальные взносы (если муниципалитет проводит крупные работы в районе...), — рассказывает Крузадо.
Автор: Антон Руденко — Экономический обозреватель, пишет о финансах, инвестициях, заработке и бизнесе. Дает практичные советы.
