В нескольких словах
Парковочные места становятся все более привлекательным объектом для инвестиций, однако растущие цены и снижение доходности требуют тщательного анализа перед вложением средств. Важно учитывать местоположение, спрос и возможные риски.
Инвестиции в парковочные места
Инвестиции в парковочные места, одни из самых неприхотливых на рынке недвижимости благодаря своей простоте, продолжают приносить доход инвесторам, хотя и в меньшей степени. Валовая годовая доходность от покупки парковочного места для сдачи в аренду снизилась с 7,1% в 2023 году до 6,5% в 2024 году. Таким образом, она оказалась на уровне 2016 года и сравнялась с показателем, который демонстрирует жилье (6,4%), согласно данным Fotocasa.
За этим снижением доходности, которое имеет тенденцию к умеренной корректировке, стоит высокий спрос и интерес к этому типу активов — движение, вызвавшее значительное удорожание парковочных мест. Цена на гаражи в Испании выросла на 10,2% в 2024 году, составив в среднем 13 770 евро, по сравнению с ростом на 7,5% в 2023 году, согласно анализу портала недвижимости. В семи из десяти испанских городов цена выросла, особенно в Гвадалахаре (37%), Леоне (32%) и Альмерии (30%).
Удорожание даже превышает рост цен на жилье, которое подскочило на 8,4% в 2024 году, что стало самым высоким ростом с 2007 года, по данным INE. «Доходность снижается из-за того, что закупочная цена быстро растет, в то время как цена аренды не растет на том же уровне», — комментирует Мария Матос, директор по исследованиям и представитель Fotocasa. Арендная плата, хотя и выросла, но более сдержанно, «с ростом примерно от 1% до 2%, составив в среднем около 75 евро в месяц», — говорит Хуан Рамон Прието, директор по операциям Solvia.
Все больше частных инвесторов выбирают этот вид инвестиций и делают это по нескольким причинам. Наиболее очевидная причина заключается в том, что он не доставляет особых проблем и не требует замены электроприборов или покраски стен. Кроме того, «это требует очень небольших первоначальных инвестиций, особенно по сравнению с жильем», — говорит Прието. И продолжает: «Этот тип инвестиций обычно фокусируется на периодах экономической неопределенности, таких как текущий, поскольку воспринимается как низко рисковый и обеспечивает безопасность инвестора».
Не стоит забывать, что ограничения на использование транспортных средств, такие как создание зон с низкими выбросами, пешеходные зоны в центральных районах или ликвидация наземных парковок, увеличили спрос на частные парковочные места, особенно в центральных районах. Кроме того, покупка этого типа активов укрепилась благодаря увеличению продаж транспортных средств, которые в 2024 году превысили миллион автомобилей.
Кризис на рынке жилья также оказал свое влияние. Высокие цены на дома, нехватка предложения и регулирование рынка побуждают некоторых инвесторов сменить «партнера по танцу». «Инвестор или мелкий инвестор, похоже, испытывает больше сложностей при приобретении жилья, и если к этому добавить возможные проблемы с неуплатой со стороны арендатора, то эти обстоятельства могут помочь перенаправить инвестиции больше в парковочные места», — рассказывает Эстебан Кальсеррада, руководитель ParkingYa в Мадриде, компании, специализирующейся на купле-продаже и управлении парковочными местами. Альберто Залдуа, руководитель компании в Барселоне, добавляет эффект ценового лимита в каталонском городе: «Есть инвесторы, которые решили перейти от квартир к парковкам из-за проблем, которые возникают в вопросах законодательства и ограничения цен на аренду. Аренда одного или нескольких мест создает большую ротацию, чем квартира, но всегда доставляет меньше проблем». Матос утверждает, что существует эффект перетекания, вызванный ажиотажем покупки жилья, и потому, что парковочное место увеличивает стоимость квартиры до 7%.
Еще одна причина, которая укрепила парковки как привлекательную альтернативу для мелких инвесторов, заключается в том, что они требуют небольших затрат на содержание и позволяют инвестировать в недвижимость, не прибегая, в большинстве случаев, к банковскому финансированию. Хотя цена покупки будет зависеть от местоположения и, прежде всего, от спроса. «Центральный район и более отдаленный район — это не одно и то же. Например, мы продаем в Мадриде, в районе Мануэль-Бесерра, гараж за 29 000 евро, по сравнению с другим, предлагаемым в Пуэнте-де-Вальекас по начальной цене 7 000 евро. Разница составляет более чем в три раза», — указывает Прието. В самых востребованных районах Мадрида, говорит Кальсеррада, таких как районы Шамбери и Саламанка, редко можно найти хорошие парковочные места дешевле 40 000 евро. А в Барселоне средняя цена стандартного места колеблется между 18 000 и 20 000 евро, добавляет Залдуа.
Не следует забывать, что любые инвестиции сопряжены с рисками, какими бы незначительными они ни были, но факт остается фактом: это актив, который всегда будет пользоваться спросом в аренду. «Причина, по которой этот тип инвестиций может пойти не так, — это что-то экстраординарное, как пандемия в 2020 году, хотя всегда можно найти альтернативы для поддержания аренды мест по более низкой цене», — отмечает Кальсеррада. Кроме того, опасность невыплат и оккупации очень низка, и в случае необходимости избавиться от инвестиций, «всегда легче продать одно или два парковочных места, чем квартиру», — утверждает Залдуа.
Ошибка новичка
Тем не менее, не следует полагаться на случай при выборе. В Solvia определяют факторы, которые могут негативно повлиять на доходность, такие как динамика спроса, нормативные изменения или плохой первоначальный анализ местоположения. «Основная ошибка — платить больше рыночной цены или покупать, потому что цена очень экономична, не учитывая размеры парковочного места или трудности с парковкой. Высокие коммунальные расходы — еще одна ошибка, которую некоторые новички обычно не принимают во внимание», — описывает Кальсеррада.
Также необходимо оценить сопутствующие расходы, такие как налоги и коммунальные платежи. И «глубоко изучить местные правила и ограничения, которые могут повлиять на аренду, поскольку в некоторых районах существуют ограничения на то, кто может использовать или покупать эти помещения, и есть сообщества соседей, которые не разрешают аренду третьим лицам, не являющимся резидентами», — констатирует Прието.
Правильный выбор района, где приобретается парковочное место, имеет решающее значение, поскольку от этого будет зависеть полученная доходность. Например, города с доходностью выше среднего по стране — это Рокетас-де-Мар (11,2%), Авила (10,1%) и Кастельон (8,8%), по данным Fotocasa. Наименее прибыльные: Мислата (2,8%), Хаэн (3,3%) и Паленсия (3,3%). «Необходимо искать районы с определенными проблемами при парковке на улице, чтобы парковочные места были удобны для парковки, независимо от типа автомобиля», — говорят в ParkingYa Barcelona.
Наиболее распространенные размеры обычно составляют 2,20 метра в ширину на 4,50 метра в длину, «хотя желательно, чтобы они были немного больше, поскольку современные автомобили более громоздкие и немного тесноваты на этих местах», — указывает Кальсеррада.
