В нескольких словах
В 2024 году в Испании зафиксирован значительный рост строительства социального жилья, однако большая его часть предназначена для продажи, а не для аренды, что не решает проблему доступности жилья, особенно в секторе аренды. Необходимы дальнейшие усилия по увеличению фонда социального арендного жилья для решения структурного дефицита и обеспечения доступности жилья для населения.
Строительство социального жилья (VPO) в Испании пережило самый большой рост за десятилетие в 2024 году. Согласно последним официальным данным, опубликованным в четверг Министерством жилищного строительства Испании, в прошлом году в стране было построено 14 371 единица такого типа жилья, что на 62% больше, чем в 2023 году (8 847 единиц). Это самый высокий показатель с 2014 года, но, тем не менее, он все еще недостаточен для преодоления структурного дефицита жилья в стране и достижения цели правительства сделать этот тип недвижимости одним из столпов обеспечения доступной аренды. В условиях стремительного роста цен и ограниченного доступа к жилью для широких слоев населения этот прогресс, хотя и значителен, является лишь «заплаткой», по мнению опрошенных аналитиков. Кроме того, только четверть построенного жилья предназначена для сдачи в аренду, несмотря на то, что именно в этой сфере сосредоточена проблема доступности на рынке недвижимости.
Этот рост имеет несколько интерпретаций. С одной стороны, он отражает усилия властей (государственных и автономных сообществ) по активизации строительства социального жилья (оно называется так, потому что строится на государственные средства и имеет максимальную цену продажи или аренды, установленную администрацией). Этот тип строительства резко сократился в Испании после финансового кризиса 2008 года (в годы строительного бума было построено около 70 000 единиц такого жилья) и, за исключением незначительных подъемов, с тех пор оставался на низком уровне. С другой стороны, это свидетельствует о том, что институциональный ответ запаздывает перед лицом растущего социального спроса. Объем строительства в 2024 году, хотя и заметен в относительном выражении, меркнет по сравнению с потребностями страны, которой необходимо построить до 1,8 миллиона единиц социального и доступного жилья, чтобы смягчить текущий дефицит и снизить напряженность на рынке недвижимости, согласно оценкам национальных аналитических центров. Кроме того, стимулирование строительства такого типа жилья не является однородным. Есть автономные сообщества, которые закончили год, не построив ни одного дома социального жилья; это относится к Ла-Риохе, Мурсии и Кантабрии. Галисия, со своей стороны, зарегистрировала только пять единиц.
Сантьяго Карбо, профессор экономического анализа Университета Валенсии и директор по финансовым исследованиям Funcas, признает, что это «очень хороший показатель», но напоминает, что страна стартовала с «очень низкого уровня» после более чем «четверти века отсутствия реальной жилищной политики». Отсутствие стимулов со стороны властей и привело к нынешнему дефициту, и хотя в последние годы «власти осознали проблему, мы все еще далеки от цели, и потребуется много лет устойчивого роста, чтобы изменить текущую ситуацию», — отмечает он. Хосе Гарсия Монтальво, профессор Университета Помпеу Фабра, более критично относится к цифрам и настаивает на том, что «была утеряна перспектива» того, что означает хороший темп строительства. Он напоминает, что до 2014 года страна строила более 50 000 единиц социального жилья в год, поэтому в долгосрочной исторической перспективе текущий объем минимален. В любом случае, положительным моментом является то, что оба эксперта считают, что это не разовое улучшение, а структурное, поэтому в ближайшие годы цифра будет расти.
По мнению экспертов, более тревожным, чем нехватка предложения, является внутреннее распределение этого нового социального жилья. Из 14 371 построенной единицы 41% приходится на жилье в режиме собственности (5 884 единицы), в то время как только 26% (3 683 единицы) предназначены для аренды без права выкупа. Оставшиеся 33% (4 771 единица) были распределены между смешанными режимами или другими формулами. Этот дисбаланс выявляет нерешенную проблему, с которой Испания не может справиться: укрепление государственного фонда арендного жилья, что является политикой, которую большинство администраций и экспертов поддерживают для решения проблем доступности на рынке недвижимости. На протяжении десятилетий правительства разных политических взглядов поощряли культуру собственности. Как следствие, многие из VPO, которые были в фонде, были проданы своим арендаторам после периодов ограниченной квалификации, тем самым подпитывая частное предложение, а не укрепляя постоянный государственный фонд.
«Испания находится в хвосте Европы по доступности арендного жилья. Почему? Потому что социальный фонд такого жилья очень мал. Непонятно, почему страна продолжает продвигать социальное жилье на продажу, когда известно, что проблема не в этом», — настаивает Монтальво. Аналитик приводит в пример Страну Басков, где много лет назад было принято решение сосредоточить усилия на увеличении доли государственного жилья в аренде. Со своей стороны, Карбо считает, что ставка на недвижимость в собственности связана с тем, что «люди предпочитают активы для своего будущего, то есть иметь что-то, что в конечном итоге будет принадлежать им». Но суть в том, что испанская модель по-прежнему отдает приоритет модели собственности, в отличие от своих соседей. В связи с этим, исследование Университета Помпеу Фабра, опубликованное в 2022 году, показало, что в «стандартной европейской стране» чрезмерный рост цен на аренду решается за счет увеличения государственного предложения. Однако в Испании только 2,5% домохозяйств имеют льготную цену, что намного ниже среднего показателя в 9,3% по ЕС и еще дальше от 20% в Дании или Великобритании.
Статистика Министерства жилищного строительства показывает, что в прошлом году только одно автономное сообщество выделило почти все построенное государственное жилье на аренду без права выкупа: Балеарские острова, 83% из 236 зарегистрированных единиц социального жилья. За ними следует Наварра, с 49% от общего числа 277 зарегистрированных VPO. Каталония, Мадрид и Страна Басков были близки к среднему показателю по стране, с 30%, 28% и 27% соответственно.
