В нескольких словах
Brookfield получает предложения о покупке своей сети студенческих резиденций Livensa в Испании, сумма сделки оценивается в 1,2 миллиарда евро. Среди претендентов такие крупные игроки, как Axa, CPPIB, KKR, Greystar и Global Student Accommodation.
Продвигается вторая фаза процесса продажи Livensa
Продвигается вторая фаза процесса продажи Livensa, испанского бренда студенческих резиденций канадского гиганта Brookfield. Этот фонд из Торонто получил первоначальные предложения на первом этапе, которые составили около 1,2 миллиарда евро, сообщают различные источники на рынке недвижимости. В ближайшие недели ожидается момент подачи обязывающих предложений, когда, в принципе, останется один или два финальных кандидата.
Заинтересованные стороны, сделавшие самые высокие предложения, — это Axa; канадский фонд CPPIB; гигант прямых инвестиций KKR; фонд недвижимости Greystar и оператор Global Student Accommodation, в данном случае подающий заявку с ресурсами JP Morgan, отмечают источники в секторе недвижимости. Тем не менее, некоторые другие заинтересованные стороны, с которыми консультировались, не исключают себя из процесса и указывают, что могут улучшить свое экономическое предложение.
Рынок ожидал выхода на продажу этой платформы резиденций, крупнейшей по объему за последние годы, с прошлого года, как сообщала Cinco Días. Brookfield наняла Eastdeal и Morgan Stanley для консультирования в процессе продажи, который, вероятно, завершится до августа с целью достижения передачи, которая составит около 1,3 миллиарда евро. Управляющая компания из Торонто, в которой Альберто Нин является руководителем по недвижимости, начала свою ставку на эту деятельность в Испании в 2018 году с созданием компании Livensa Living. Обычный срок вывода инвестиций для такого типа фондов обычно составляет семь лет.
Livensa имеет 22 студенческие резиденции и несколько проектов для портфеля из 9000 мест, из которых почти 8200 уже функционировали в прошлом году. Ожидается, что к 2025 году в Барселоне будет добавлено еще 538 мест. Фирма имеет 10 строительных проектов в своем ближайшем портфеле. В ее предложение также входит Livensa Studios, бренд того, что известно как flex-living — арендные здания со сроком аренды до 12 месяцев с различными общими услугами, которые также используются студентами. Brookfield не ответила на запрос информации о продаже.
Бренд Brookfield является третьим по величине в Испании в секторе студенческих резиденций после RESA (принадлежит голландскому фонду PGGM) и MiCampus, фонда Stoneshield (управляется Хуаном Пепа и Фелипе Моренесом).
Этот процесс продажи Livensa является вторым по величине, который в настоящее время обсуждается в Испании на рынке недвижимости, уступая только намерению Blackstone избавиться от гостиничной компании HIP более чем за 6 миллиардов, в рамках шага, который может быть осуществлен как в виде сделки, так и в виде IPO, как сообщила Cinco Días в январе.
Операция Livensa вызвала наибольший интерес среди международных инвесторов на выставке недвижимости Mipim, состоявшейся в прошлом месяце в Каннах (Франция), по словам участников этого европейского форума. И эта транзакция соответствовала нескольким требованиям, которые вызывают аппетит у потенциальных покупателей: операция в Испании (рынок, который оказался наиболее привлекательным на этой встрече), сектор студенческих резиденций с все еще возможностью роста и, наконец, транзакция достаточного размера, которая привлекает крупнейшие мировые фирмы. Опрошенные эксперты указывают, что только турбулентность, поступающая из США из-за тарифной войны Дональда Трампа, может заставить какого-либо инвестора отказаться от намерения покупать. Недавний отчет консалтинговой компании CBRE показывает, что среди опрошенных крупных инвесторов 20% сохраняли интерес к выделению ресурсов на студенческие резиденции, что делает их одними из самых востребованных.
В этом смысле в прошлом году был продемонстрирован аппетит инвесторов в области жилья для студентов, поскольку было совершено сделок на 990 миллионов евро, что в 3,5 раза превышает капитал, выделенный по сравнению с 2023 годом, согласно отчету консалтинговой компании JLL.
Другое недавнее исследование, в данном случае консалтинговой компании EY, указывает, что в ближайшие годы ожидаются инвестиции в эту деятельность в размере более 4 миллиардов. В этом же документе поясняется, что доходность или рентабельность этого типа активов составляет 5% в случае активов prime в Мадриде и Барселоне и 6% в случае недвижимости prime в других крупных городах.
Помимо транзакции Livensa, в конце прошлого года произошла еще одна крупная сделка в этом секторе. Испанский фонд Azora и его партнер, суверенный фонд Сингапура GIC, заплатили 450 миллионов за портфель из 12 резиденций EQT Exeter и Moraval в рамках сделки, заключенной в конце ноября. Эта покупка ознаменовала возвращение Azora в сектор студенческих резиденций, рынок, который она возглавляла более десяти лет назад, создав крупнейший портфель в континентальной Европе с Resa, который затем был продан CBRE IM и Axa. Azora намерена использовать эту недавно приобретенную платформу, получившую название Stephouse, в качестве основы для расширения нового механизма с целью достижения примерно 10 000 мест в ключевых местах Южной Европы. Портфель студенческих резиденций EQT стал четвертым по величине в стране всего через два года после создания проекта.
Кто крупные игроки
В настоящее время крупнейшим владельцем студенческих резиденций в Испании является вышеупомянутый голландский пенсионный фонд PGGM благодаря бренду Resa, который располагает 11 000 мест в Испании. Эта компания по размещению прекрасно иллюстрирует интерес крупных инвесторов к сектору и расширению портфеля за счет новых объектов. В 2011 году Azora и Banca March приобрели Resa с 26 активами. В 2017 году они продали его CBRE Investment Management, Axa и Greystar с 32 резиденциями и 8200 местами. Пять лет спустя покупателем стал PGGM, который заплатил 900 миллионов за 43 актива. 15 крупнейших операторов в этой деятельности имеют 49 000 действующих мест, что составляет 48% от общего количества мест в Испании, указывают данные JLL, и строят 76% мест в проекте.
Вторая по величине компания, с более чем 8000 мест, — это вышеупомянутый бренд Mi Campus, за которым стоит испанский фонд Stoneshield. Другим крупным оператором в стране является Global Student Accommodation с брендом Yugo, который, благодаря своему портфелю работ, рассчитывает иметь около 11 000 мест в ближайшие годы.
Другими крупными игроками в этом секторе являются сама Livensa (12% доли рынка, по данным EY), Xior Student Housing (с 6,9%), Nodis (6,1%), Live Student (4,6%), Nido (4,3%) Amro (2,9%) и Campus (2,8%).
Среди инвесторов, которые присутствуют в этом сегменте недвижимости в Испании, также Merkel Capital, Harrison Street, Medinvest вместе с King Street, CPPIB, Plenium Partners, Axa, LIM и Hines, говорится в отчете JLL. Что касается строительства новых активов, то среди инвесторов с наибольшим количеством мест в проекте Stoneshield и Medinvest/King Street имеют более 4400 мест, которые будут переданы в ближайшие годы.
Одним из стимулов для инвестиционного аппетита является создание частных университетов, число которых увеличилось с 32 в 2015/16 учебном году до 41 центра в прошлом учебном году, в то время как государственные учреждения остаются на уровне 50 центров. Кроме того, существует нехватка предложения для удовлетворения спроса в основных университетских городах. Коэффициент охвата (места на количество студентов) составляет 8%, что ниже среднего показателя по Европе в 13% и очень далеко от 33% в Великобритании, указывают данные JLL.
