В нескольких словах
Президент JLL Энрике Лосантос заявил, что испанские банки начнут сокращать ипотечное кредитование, но Испания остается привлекательным рынком для инвесторов. Он предложил комплексные меры для решения проблемы дефицита жилья, включая дерегулирование и борьбу с незаконным захватом собственности.
Энрике Лосантос, президент ведущей мировой консалтинговой компании в сфере недвижимости JLL, заявил, что испанские банки готовятся к ужесточению условий ипотечного кредитования. Это связано с опасениями по поводу высокого уровня долговой нагрузки заемщиков, что может привести к ограничению доступа к ипотеке для многих покупателей.
Лосантос, имеющий обширные знания международного и испанского рынков недвижимости, подчеркнул, что Испания заняла второе место по привлекательности для крупных международных инвесторов в Европе. Эти инвесторы демонстрируют готовность вкладывать средства в решение острой проблемы дефицита жилья в стране.
По его словам, объем инвестиций в сектор недвижимости — включая отели, жилье, логистику, офисы и торговые центры — по итогам текущего года достигнет 14,6 миллиарда евро, что на 30% больше, чем в прошлом году, и станет третьим по величине показателем в истории после 2019 и 2022 годов.
Прогнозируя развитие рынка до 2026 года, Лосантос ожидает сохранения низких процентных ставок, что будет стимулировать рост. При таких условиях рынок недвижимости Испании может продолжать расти не менее чем на 10%. Привлекательность Испании обусловлена благоприятными макроэкономическими показателями и относительно низкими ценами на недвижимость по сравнению с Великобританией, Германией и Францией.
Несмотря на политическую нестабильность, иностранные инвесторы остаются оптимистичными. Их больше волнуют структурные проблемы рынка жилья и регуляторные изменения, нежели политические скандалы. Основной интерес инвесторов сосредоточен на сегментах, связанных с проживанием ("living") — жилье, студенческие и пожилые резиденции, а также "гибкое жилье" (flex-living). Это объясняется дефицитом жилья, который, по консервативным оценкам, составляет около 400 000 единиц и будет увеличиваться из-за демографических факторов.
Лосантос предупредил, что цены на жилье будут продолжать расти из-за структурного дефицита, пока банки не установят лимит на долговую нагрузку (соотношение платежей к доходу не более 30%). Однако он также отметил, что при существующих высоких показателях долговой нагрузки (33-35% в среднем) рост процентных ставок может привести к снижению цен.
Среди решений проблемы жилья эксперт назвал мобилизацию земельных участков, дерегулирование (что поддерживает Еврокомиссия), снижение затрат на строительство, развитие профессионального образования для строительной отрасли и борьбу с незаконным захватом собственности (okupación). Он отметил, что ускорение судебных процессов по делам об "okupación" может вывести на рынок сотни тысяч свободных объектов недвижимости. По его мнению, наиболее эффективный путь — это регенерация существующих городских районов, а не их расширение.
В заключение Лосантос подчеркнул критический недостаток доступного государственного и социального жилья в Испании. Для решения этой проблемы необходимо привлечение крупных частных инвесторов, поскольку государственного финансирования недостаточно.
