В нескольких словах
В Испании жильцы многоквартирных домов все активнее борются с должниками по коммунальным платежам. Они ограничивают доступ к общим удобствам, таким как бассейны и спортзалы, и подают в суд для взыскания долгов. Хотя судебные процедуры могут быть длительными, эта практика становится все более распространенной, поскольку терпение жильцов иссякает. Основная цель — обеспечить своевременную оплату коммунальных услуг и поддержание домов в надлежащем состоянии.
Владельцы квартир в многоквартирных домах все чаще сталкиваются с проблемой неплательщиков коммунальных платежей.
Жильцы, исправно оплачивающие счета, устали нести бремя долгов и покрывать расходы за тех, кто этого не делает. Это негативно сказывается на возможности поддержания и улучшения состояния зданий. По данным Генерального совета коллегий управляющих недвижимостью Испании (CGCAFE), общая задолженность по коммунальным платежам составляет около 1,63 миллиарда евро, но наблюдается тенденция к стабилизации и даже снижению.
«В последние годы к должникам относились снисходительно из-за экономических трудностей, сначала во время экономического кризиса и ипотечных неплатежей, а затем из-за пандемии COVID-19», — говорит Лоренцо Виньяс, президент Коллегии управляющих недвижимостью Барселоны-Льейды. «Сейчас мы действуем более решительно и принимаем решения быстрее». Сознательные жильцы больше не желают оплачивать счета должников. Наиболее уязвимыми являются дома с низким уровнем дохода, где есть центральное отопление и горячее водоснабжение. «Если в доме есть неплательщики, остальным приходится оплачивать их счета, и это действительно тяжело», — отмечает Пейо Мендиа, казначей CGCAFE.
Ситуация осложняется, когда требуется проведение капитального ремонта. «В таких случаях необходимо увеличить взносы для остальных владельцев, чтобы избежать претензий со стороны третьих лиц или финансовой организации», — говорит Мануэла Хулия Мартинес, президент Профессиональной коллегии управляющих недвижимостью Мадрида. Подобный случай произошел в одном из домов в районе Усера, Мадрид, где устанавливают лифт стоимостью 169 000 евро. Доля должника в размере 21 125 евро была разделена между семью оставшимися владельцами, каждому из которых пришлось заплатить по 3 000 евро.
Кармела Лавандейра, адвокат и управляющая недвижимостью из Ла-Коруньи, вспоминает кризис 2008 года: «В некоторых домах отключали лифты, закрывали бассейны и другие услуги из-за невозможности оплатить их содержание». Сейчас ситуация не настолько критична, но есть дома, где долги являются серьезным бременем. Лавандейра управляет зданием, где из-за дождей протекает крыша на верхнем этаже: «Жильцы не могут отремонтировать крышу из-за большого количества должников, а остальные собственники не могут взять на себя расходы».
Терпение домовладельцев иссякло, и они готовы принимать меры после неудачных попыток договориться мирным путем. Для начала, жильцы могут устанавливать повышенные проценты на просроченные платежи или временно ограничивать доступ к определенным услугам и удобствам, таким как бассейн, тренажерный зал, площадка для падел-тенниса или комнаты отдыха, если это не нарушает условия проживания. «В таких домах уровень задолженности очень низкий», — считает Мартинес. Контроль за этим может быть затруднительным, так как потребуется охранник или электронная система доступа.
Однако, нельзя отключать основные коммунальные услуги, такие как центральное отопление, водоснабжение или лифт. Даниэль Лосерталес, юрист, специализирующийся на праве аренды и горизонтальной собственности, считает такую меру ошибкой: «Это создаст дополнительные проблемы в доме и приведет к спорам, которых и так хватает на собраниях жильцов». Более распространенным способом является обращение в суд, в частности, использование приказного производства – быстрого и простого механизма взыскания долгов. Но на практике из-за загруженности судов сроки рассмотрения дел затягиваются. Можно взыскать коммунальные платежи, остатки средств, счета за потребление и любые другие суммы, ранее утвержденные на собрании жильцов. Важно помнить, что «срок исковой давности составляет пять лет, поэтому не стоит затягивать с подачей иска», — напоминает Элиза Барраган, старший юрист Vilches Abogados.
По оценкам CGCAFE, около 30% домовладельцев были вынуждены обращаться в суд. В юридической фирме Vilches Abogados отмечают значительное увеличение числа запросов на юридическую помощь в связи с задолженностями из-за финансовых трудностей, вызванных ростом инфляции. С 3 апреля вступил в силу Органический закон 1/2025 о мерах по повышению эффективности государственной службы правосудия, который обязывает проходить процедуру медиации и внесудебные переговоры до начала судебных разбирательств. «Многие клиенты подают иски до вступления закона в силу, чтобы избежать этой процедуры», — говорит Барраган.
В большинстве случаев речь идет о домах, где накопились значительные долги. «Из-за 200 или 300 евро в суд обычно не обращаются, ждут, пока сумма превысит 1000 или 1200 евро», — рассказывает Альваро Бермехо, партнер юридической фирмы Bermejo Abogados, специализирующейся на взыскании коммунальных долгов. Хотя это и не обязательно, обычно интересы жильцов в суде представляют адвокат и поверенный. Первым делом собрание собственников должно удостоверить задолженность и уведомить должника о принятом решении, предоставив ему небольшой срок для оплаты. Если долг не погашен, жильцы могут обратиться в суд в порядке приказного производства, которое становится все более распространенным. В 2023 году было подано 1 063 672 заявления о вынесении судебного приказа, что на 11,3% больше, чем в 2022 году. Эта цифра включает в себя суммы, причитающиеся в качестве общих расходов владельцев недвижимости в городских жилых домах, согласно данным Генерального совета судебной власти.
Ключевые аспекты приказного производства
Приказное производство работает, но не так эффективно и быстро, как ожидается. «В крупных городах рассмотрение заявления о вынесении судебного приказа занимает столько же времени, сколько и обычные судебные разбирательства», — отмечает Лосерталес. «У меня есть случаи, когда решение было принято через три месяца, а есть случаи, когда я жду уже год», — говорит адвокат Бермехо. Сроки зависят от загруженности суда и, прежде всего, от того, погасит ли должник сумму долга на этапе требования об оплате. «Если должник не отвечает в течение 20 дней с момента уведомления, кредитор получает исполнительный лист. Это дает право на арест имущества должника, гарантируя таким образом погашение долга», — поясняет юрист Барраган. Но если должник подает возражение, дело переходит в стадию устного или обычного судебного разбирательства, в зависимости от суммы долга. В таких случаях сроки рассмотрения дела увеличиваются.
Хотя приказное производство и стало более медленным, обычно жильцы возвращают деньги или, по крайней мере, значительную их часть. Проблема возникает, если должник объявляет себя неплатежеспособным. В таких случаях «практически невозможно вернуть долг», — признает Мендиа. Суд вынесет решение об аресте его имущества для погашения долга, так как жильцы имеют преимущественное право на непогашенные суммы за текущий год и три предыдущих года. «Необходимо периодически проверять, сохраняется ли такая ситуация у должника, и в случае изменений инициировать исполнительное производство», — отмечает президент ассоциации управляющих недвижимостью Мадрида.